Guía de análisis de inversión en propiedades en 2023

La inversión en propiedades sigue siendo una de las formas más populares de diversificar el capital y de generar ingresos pasivos. En este sentido, se ha hablado mucho sobre la situación actual de inflación y el contexto de Chile y su impacto en el rubro. ¿Qué podemos esperar para este año? Hoy compartimos todos los detalles clave en esta completa guía de análisis de inversión en propiedades en 2023. ¿Qué papel juega la inversión en UF, qué opciones de créditos bancarios hay y dónde poner el foco? Anota todo lo que debes tener en cuenta para tomar decisiones estratégicas con base en datos y criterios fiables.

Guía de análisis de inversión inmobiliaria, ¿qué tener en cuenta?

Razones para invertir en Chile hoy

Si bien las tasas de créditos hipotecarios han aumentado en los últimos años (pese a la bajada reciente en las últimas semanas), lo cierto es que sus valores se mantienen en el rango normal histórico a pesar de los eventos sucedidos recientemente en el país y el mundo, como la crisis sanitaria y la invasión rusa de Ucrania.

Abriendo el campo de visión y la perspectiva, podemos ver datos que reflejan una realidad distinta más global. Por ejemplo, en septiembre de 2022, la tasa de interés alcanzó un 4,32% en promedio, valor idéntico a enero del 2014 y muy similar a octubre del 2009 (4,35%), es decir, se ha mantenido estable durante un prolongado período de tiempo.

A esto hay que añadir que muchas personas invierten sin acceso a crédito, además también hay alternativas de financiamiento como el crowdfunding inmobiliario. Con esta opción, el inversionista puede participar en la compra conjunta de una vivienda con más personas. Solo invierte parte del capital requerido y al mismo tiempo se beneficia de su parte proporcional en cuanto a los rendimientos de la inversión. Cada vez más personas optan por esta vía, ya que es menos arriesgada y al mismo tiempo permite diversificar cartera.

Más allá de las diferentes opciones aparte del crédito bancario, las propias entidades financieras están ofreciendo facilidades. Una de ellas es el Hipotecazo, que volvió a proponerse de nuevo por parte del Banco Estado en Chile. En 2023 es posible comprar una propiedad con un crédito a tasa fija UF más 3,7% anual y con plazos de 20, 25 e incluso 30 años para los chilenos, financiando al 80%. Otra ventaja es la opción de optar a un periodo de gracia inicial para retrasar las cuotas de los primeros meses. Esto da la opción a recuperarse y conseguir un mayor crecimiento económico mientras tanto.

Por otro lado, otro factor clave es el aumento de UF dada la inflación, y es que comprar en estos momentos una propiedad en la Unidad de Fomento puede ser interesante. Se trata de una buena forma de proteger el capital, ya que al momento de comprar una propiedad, fijas el precio y también el dinero del pie pagado a la inmobiliaria. Esto otorga al inversionista una especie de depósito en UF a largo plazo, que se va monetizando día a día. Así, no se pierde el dinero debido a la inflación, porque se congela su valor, y además se puede obtener rentabilidad a futuro.

Si compras un departamento en UF y después quieres arrendar o volver a vender, podrás amortiguar el impacto de la inflación y usar la subida de pesos a tu favor. Además, podrás aprovechar la plusvalía, ya que los bienes raíces aumentan su valor con el tiempo, y por lo tanto, tendrás un patrimonio para el futuro.

Respecto a la coyuntura actual, otro punto a tener en cuenta es que la inversión en bienes raíces es una de las más seguras y estables. Al tratarse de un bien de valor intrínseco, el activo inmobiliario proporciona una gran robustez. Por eso se le considera uno de los valores refugio, ideales para tiempos complejos.

A esto se le suma el notable aumento de los arriendos en Chile este pasado 2022. Si comparamos, por ejemplo, con respecto al año 2011, casi la mitad de los hogares que arrendaban pagaban menos de 0,1 UF el metro cuadrado. En el año pasado el valor promedio del metro cuadrado para los chilenos que arrendaban ascendía a 0,33 UF.

Conceptos clave para invertir en propiedades

Por mucho que hayas decidido que tu situación laboral, financiera y personal es adecuada para invertir, que además hayas visto que actualmente en Chile es un buen momento, pese a todo conviene que tengas criterio. Es una decisión importante, y no se debe tomar a la ligera. Por ello, conviene tener claros algunos conceptos del rubro, tanto relacionados con el mundo financiero como relativos al mercado inmobiliario.

Empecemos por algunos conceptos que se deben comprender y dominar de antemano. Estos son imprescindibles, como una brújula que te guía al invertir:

• ROI o retorno de la inversión: los beneficios a obtener, en relación al total de ingresos, restando los costos.
• Valor esperado: estimación estadística sobre el valor de algo a largo plazo, como un inmueble.
• Flujo de efectivo: dinero líquido del que se dispone en el día a día, más allá de los activos con valor económico que se puedan tener y fondos sin acceso inmediato.
• Apalancamiento, es decir, la posibilidad de conseguir grandes rendimientos con el mínimo desembolso de capital propio.
• Compra en blanco, en verde, etc. que son las distintas fases de construcción de la propiedad adquirida.
• CBR o Conservador de Bienes Raíces: organismo en Chile que facilita información clave de los inmuebles.
• Estudios de títulos: análisis jurídico y administrativo sobre el estado de una propiedad.
• Tasa del crédito hipotecario: el costo mensual que supondrá el financiamiento, y que puede ser fija, mixta o variable.
• Costo de oportunidad: aquello a lo que se renuncia al optar por una opción concreta
• Riesgo: probabilidad de una potencial pérdida del valor o del capital en el corto, medio y largo plazo.
• Horizonte de inversión: el tiempo que debe pasar como mínimo para comenzar a generar rendimientos.
• Diversificación: reparto de las inversiones en diferentes activos o instrumentos financieros para reducir el riesgo.
• Inflación: subida de precios de los productos y servicios, que lleva consigo una devaluación del valor del dinero.
• Refinanciamiento: la opción de recuperar capital de una inversión previa para aumentar la cartera de activos.

Estos son solo algunos de los muchos conceptos que conviene tener muy claros y comprender sus implicaciones a la hora de optar por un proyecto en concreto.

Respecto al análisis de una propiedad en sí, ¿qué factores y criterios determinan si es una oportunidad rentable?

• La ubicación del departamento, parcela, casa, estacionamiento, etc.
• El precio de unidades similares en la zona
• Qué valores de arriendo tienen propiedades similares
• Oportunidades de futuro en la ubicación: si es emergente, por ejemplo.
• Estado de la construcción
• Antigüedad de la vivienda
• Información relativa a permisos

Los aspectos relativos a impuestos tampoco se deberían pasar por alto, ya que son costos que repercuten en la viabilidad y rentabilidad de cualquier operación. En concreto, en Chile conviene tener claro qué es el impuesto a la renta y cómo se debe tributar tras adquirir una propiedad. De igual forma, se debe incluir en el análisis de costos el pago del IVA, teniendo presentes ciertas bonificaciones y ayudas, como el DFL2 o la devolución del IVA.

Además de estos criterios, también se debería incluir en el análisis alguna metodología que permita tener visión de conjunto. Hay ciertas herramientas que se suelen utilizar en el mundo del management y que sin duda se pueden trasladar al campo inversionista.

Por ejemplo, el modelo FODA (SWOT en inglés) se enfoca en evaluar fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.

La parte emocional de la decisión

Igual que en cualquier otra decisión importante, invertir debe hacerse con cabeza y también sintiendo que se está tomando la elección correcta. 'Conócete a ti mismo' decía el Oráculo de Delfos en la Antigua Grecia. Debes tener claras tus prioridades, saber qué quieres lograr con la decisión de invertir. 

La libertad financiera es una decisión que implica preferir algunos sacrificios en el corto plazo, como gastos innecesarios, para enfocarte en inversiones para hacer crecer tu patrimonio y tu futuro a nivel financiero.

Invertir en otros mercados y monedas:  los dólares y Estados Unidos

La inversión en otros países es muy solicitada por parte de chilenos que quieren ver más allá de las fronteras. Es una buena forma de diversificar en mercados y monedas, aprovechando las ventajas que ofrecen los otros países escogidos. Entre las opciones más demandadas e interesantes, sin duda podemos destacar la inversión en los Estados Unidos, que ofrece estabilidad económica, seguridad jurídica y buenos rendimientos en general.