Hay muchos paradigmas que a veces se arrastran desde la infancia, a través de la educación recibida. Se cree, por ejemplo, que la deuda es algo negativo en todo caso. Esta mentalidad dificulta en muchas ocasiones la posibilidad de evolucionar a nivel financiero. El apalancamiento es precisamente un instrumento que rompe con ese antiguo paradigma limitante, y es sin duda uno de los conceptos financieros claves para invertir en propiedades. ¿En qué consiste exactamente y por qué es fundamental para las inversiones inmobiliarias?
Apalancamiento en inversiones inmobiliarias
El apalancamiento consiste en el uso de capital prestado, para adquirir un activo de un valor mayor al capital invertido. En otras palabras, es el uso de deuda, para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Normalmente se aplica el apalancamiento con los créditos hipotecarios.
¿En qué consiste exactamente el apalancamiento?
Antes de profundizar en el concepto aplicado a las inversiones vamos a tratar de explicar de manera simple y clara el término de manera general.
Ya dijo el filósofo y matemático Arquímedes en la Grecia clásica lo que en realidad era una palanca y lo que vendría a ser el concepto que subyace detrás del apalancamiento en inversiones inmobiliarias. Estas fueron las palabras que pronunció:
"Dame una palanca lo suficientemente larga y un punto de apoyo lo suficientemente fuerte, y puedo mover el mundo".
Si bien se necesitaría una palanca muy larga para realmente mover el mundo, la declaración es correcta como testimonio de la forma en que puede conferir una ventaja mecánica.
Comprender las palancas es una habilidad útil en una variedad de áreas, que van desde los aspectos técnicos de la ingeniería mecánica hasta aspectos de la vida diaria que van desde el uso de los músculos para ejercitarse hasta principios conceptuales aplicados a las finanzas como por ejemplo el caso del apalancamiento en inversiones inmobiliarias.
Apalancamiento y bienes raíces
El apalancamiento es una técnica utilizada tanto por personas como por empresas, y tiene dos principales beneficios:
- Hace posible una rentabilidad mayor en las inversiones
- Permite acceder a mejores oportunidades
El apalancamiento permite obtener ganancias superiores al costo del respectivo instrumento de deuda. Con los bienes raíces, el apalancamiento financiero se utiliza para comprar propiedades utilizando los pagos del arrendador para pagar la deuda.
Imagina, por ejemplo, que compras un departamento que cuesta 2000UF, algo así como 50 millones de pesos. Supongamos que ese departamento sube en un tiempo un 10% de su valor. Costaría ahora 2.200UF y tendrías una ganancia de capital de 200UF.
La gran pregunta sobre tu rentabilidad es cuánto tuviste que invertir de tu bolsillo para obtener esas 200UF de ganancia. Cuanto menos hayas tenido que invertir, más eficiente habrá sido el uso de tu capital. Si tu inversión inicial no supuso un pago al contado de los 2000UF, sino solamente el pago de un pie, un porcentaje del valor total del departamento, porque por ejemplo contaste con un crédito hipotecario y aprovechaste la deuda, entonces hiciste palanca o apalancamiento en inversiones inmobiliarias.
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Una vez más, constatamos que comprender de manera más profunda algunos principios matemáticos y físicos puede ser clave para ser más libres financieramente. De igual forma que en otra ocasión hablamos sobre el valor esperado.
Si quieres conocer este y otros conceptos con más profundidad y ejemplos prácticos, te animamos a descubrir nuestro ebook sobre el tema.
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