Como inversionista inmobiliario, debes planificar el uso de tu dinero como si dirigieras un negocio. Con objetivos y acciones claras. Sólo así tendrás una estrategia bien pensada y lograrás acceder a buenas oportunidades de inversión.
Hay muchas formas para diseñar tu plan. No obstante, si estás empezando, y quieres respuestas rápidas y claras, un método que facilita la tarea es la lógica del embudo.
¿Qué es esto del embudo?
El embudo es una práctica de planificación de estrategia utilizada en las áreas de ventas y marketing de negocios de todo tipo y sector.
Permite secuenciar objetivos y acciones, así como generar un abanico de oportunidades. Es un formato fácil de aplicar, porque ubica oportunidades y alternativas generales y ayuda a filtrar hasta dar con un nicho u oportunidad perfecta de negocios.
Bajo este método, cada secuencia y etapa tienen como objetivo organizar, limpiar y optimizar lo que sirve y lo que no para la inversión.
En el caso de un inversionista inmobiliario, esta herramienta le ayuda a diferenciar y priorizar oportunidades reales y concretas. Su planificación varía según el tipo de inversión; los criterios de selección y tiempos son distintos para una compra que un arriendo o renovación, por ejemplo.
2 buenas prácticas para pensar las inversiones en “modo embudo”
Hay dos ejercicios que debes aplicar constantemente si adoptas este método para planificar tus inversiones:
1. Menos es más
Mientras más información real y fidedigna alimente la estrategia del inversionista inmobiliario, mejor. Esto permite secuenciar y depurar oportunidades reales y concretas. Por eso, el inversionista ve entrar muchas ideas y alternativas, pero pocas salen por la “boca estrecha” del embudo.
2. Mejora continua
La estrategia debe ser puesta a prueba y perfeccionada constantemente. La situación económica y coyuntura del mercado cambian; por ejemplo, la situación inflacionaria afecta las tasas de interés de referencia. Asimismo, los objetivos de inversión pueden variar en el tiempo (ganancia, estabilidad, protección, urgencia, etcétera). Igualmente, el funcionamiento del embudo depende de los recursos disponibles (inversión en solitario, con asesores inmobiliarios, corredores de propiedades, etcétera).
Pasos básicos de una estrategia de embudo para un inversionista inmobiliario principiante
A continuación, te explicamos cómo funcionan las etapas primarias de este método en el caso de una inversión en bienes raíces:
1. De todo un poco
Ubica en la boca de tu embudo tus objetivos generales, acciones y metas específicas para lograrlos, así como las oportunidades de inversión correspondientes. No te auto censures; desde la alternativa más básica hasta la más compleja, todas tienen cabida en esta etapa del embudo.
Por ejemplo, tu objetivo general es adquirir una propiedad dentro de un año y las acciones para lograrlo es buscar oportunidades. Tu meta es identificar todas las oportunidades disponibles a la fecha, pero todavía no sabes si prefieres una casa o departamento, el tamaño en m2, cantidad de habitaciones o baños, o bien la ubicación o comuna. Distribuye toda esta información en la “boca ancha” de tu embudo.
2. Aplica filtro
Haz el primer corte de tus oportunidades de inversión. Identifica el tipo de inmueble, su tamaño, ubicación y accesibilidad. Entiende las alternativas que están a tu alcance haciéndote las siguientes preguntas:
- ¿Es el tipo de inversión que más me conviene?
- ¿La ubicación es la ideal?
- ¿Tengo el dinero suficiente para invertir en ellas ahora?
- ¿Puedo pagar con mis ahorros o necesito un crédito?
- ¿Puedo pagar al contado?
- ¿Está disponible para adquirir/arrendar a corto o largo plazo?
- ¿Cuál es el valor de la tasación?
- ¿La normativa me ayuda o no a invertir en esta oportunidad?
- ¿La propiedad tiene deudas o conflictos legales asociados?
- ¿Hay alguna exigencia de la comuna que me beneficie o perjudique?
- ¿Necesito un corredor de propiedades para invertir?
- ¿Qué no me gusta de esta inversión?
El objetivo de esta etapa es que filtres lo más posible para quedarte sólo con aquellas alternativas que merecen una mayor investigación y dedicación de recursos, dinero y tiempo.
3. Analiza lo que hay
Cada propiedad tiene su punto medio, es decir, el punto que está a la mitad entre el costo y beneficio de la inversión. Tu norte es encontrar esa instancia en cada una de las alternativas que ya ingresaste al embudo de tu estrategia, y comparar.
Este análisis te ayudará a limpiar todavía más tu listado de opciones, y debe incluir factores técnicos como el retorno sobre la inversión, costo/oportunidad, ingresos potenciales, entre otros. Mira este tutorial de la página web española Club de Inversión para saber más sobre cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
En esta etapa, muchas propiedades inicialmente atractivas se volverán inviables. No obstante, el punto medio será distinto en cada una. Variables tan distintas como locación y precio del metro cuadrado harán la diferencia aquí.
4. Decide.
Es la fase más difícil del embudo, porque conlleva concretar lo que hasta ahora es sólo un análisis acabado.
Posiblemente, ante el total de alternativas factibles, quieres hacer más de una oferta. Es ideal que así sea, porque te ayudará a seguir filtrando entre las oportunidades que realmente merecen tu tiempo de las que no.
Es en esta instancia es cuando aspectos como tu estilo de negociación, tono, y preparación hacen la diferencia. Además, ten en cuenta que tu oferta puede sufrir complicaciones o, simplemente, fallar.
Conclusión
La lógica del embudo funciona muy bien para inversiones inmobiliarias gracias a que es ordenada y enfocada, y aplica a todo tipo de inversión.
Sin embargo, no es un método infalible. No esperes que tu estrategia tenga éxito inmediatamente. Como todo, requiere de práctica y aprendizaje. Por ende, una táctica de este tipo debe ser flexible para adecuarse a cambios de último minuto en todas sus etapas.
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