Descubre las reglas que rigen los distintos tipos de inversión inmobiliaria

Cuando ingresas al mundo inmobiliario, casi nadie te explica que existen varios códigos que rigen la operación de los distintos tipos de inversión.

Desde el porcentaje de comisión que debieras esperar que te cobren los corredores de propiedades hasta la "regla del 70%" que aplica en el caso de aquellas propiedades que compras para restaurar, es necesario que conozcas estos códigos antes de comenzar a adquirir, administrar y/o rentabilizar tus bienes raíces.

Así como hay prácticas que te ayudarán a transformarte en un experto del sector inmobiliario, también hay reglas para adquirir, administrar y rentabilizar tus bienes raíces, que dependen del tipo de inversión que realices.

Estos códigos no están redactados en los libros ni se conocen de forma inmediata cuando hay una transacción inmobiliaria. Sin embargo, son tan importantes que, de no contemplarlos, los inversionistas pueden perfectamente sentir que se equivocaron de rubro.

Por eso, es elemental que tomes nota de las siguientes reglas de inversión inmobiliaria:

1. Comisión del corretaje de propiedades

Si usaste o necesitas asesoría para adquirir tu propiedad residencial o comercial, probablemente ya estés al tanto de las tareas que puede llevar a cabo un corredor de propiedades.

Este profesional no sólo te ayuda a limitar tu búsqueda de propiedades en base a tus capacidades e intereses, sino que también debiera ser quien se preocupe de todo el papeleo necesario, la gestión de negocios, la guía en la toma de decisiones y la evaluación de los precios de acuerdo a los valores de mercado.

Por esto, es fundamental que incorpores sus honorarios como parte de tu plan de inversión y expectativas de ganancias.

Un corredor suele cobrar el 2% del valor total de las operaciones al vendedor y comprador, lo cual suma un 4%. Por ejemplo, si estás postulando a una propiedad que se vende a $100 millones, tu parte de la comisión debiera ser de $2 millones aproximadamente.

2. Ganancias generales de la inversión

Cuando estás decidido a invertir en propiedades, es fundamental que diferencies las ganancias que puedes obtener en caso de que te dediques al área vivienda o comercial.

En ambos casos, debes medir el Cap Rate o la tasa de capitalización que tendrás año a año, el cual se obtiene a partir del valor anual del arriendo dividido por el valor total de la propiedad.

Estarás haciendo un buen negocio si rentas en torno a un 5% anual en el caso de ser dueño de propiedades habitacionales, y un 7% al año si estás capitalizando un inmueble de tipo comercial.

3. La "regla del 70%"

Si decidiste comprar una casa antigua para luego arreglarla y venderla -o arrendarla- a un precio más alto, entonces debes saber la norma que aplica para calcular tu ganancia.

Ésta indica que la mayor cantidad de dinero que debes estar dispuesto a pagar por este tipo de inversión es de 70% del precio final de la propiedad menos los costos de las reparaciones del inmueble.

Con el mismo caso de la propiedad de $100 millones, imagina que sólo cuentas con $10 millones para invertir en su reparación. Considerando que el 70% del valor final del inmueble menos los arreglos es de $77.800.000, entonces no debieras hacer una oferta mayor a esta última cantidad por la misma.

Conclusión

Estas tres reglas generales son una excelente guía para tu inversión inmobiliaria.

Funcionan para que confirmes que el tipo de negocio que escogiste es el mejor según tus expectativas y capacidad de pago, o para que reconsideres la oportunidad.

Sea cual sea el caso, es esencial que ocupes estos códigos tanto para iniciar como mantener tu carrera en el rubro.