La decisión de invertir en bienes raíces pasa por comprender en profundidad algunos aspectos clave que se refieren al mercado inmobiliario y a las finanzas. Contar con una serie de criterios y conocimientos técnicos, así como aplicar una metodología de análisis concreta, puede ser decisivo para realizar una inversión rentable. Al realizar un análisis de propiedades de inversión, deberás buscar una operación que se acerque a lograr una serie de elementos que se basan en indicadores clave.
Conceptos clave de análisis de inversión
Estos son algunos de los conceptos que nos sirven de indicadores o KPIs para valorar una decisión de inversión.
Ubicación
Una de las principales variables es la ubicación, ya que según la zona podemos encontrar distintas ganancias de plusvalía. En zonas más consolidadas, por ejemplo las más céntricas que ya disponen de locales comerciales, farmacias, colegios, etc. reportan plusvalías más bajas. En cambio, en zonas emergentes se puede ganar mucha plusvalía en 10 o 15 años.
En el momento de la construcción se eleva mucho la ganancia de capital por plusvalía, por lo que muchos inversionistas trabajan con estrategias de inversión en blanco o inversión en verde.
Rentabilidad
Los conceptos financieros que se deben tomar en consideración son principalmente:
- ROI: el retorno de la inversión, que se calcula dividiendo el retorno o beneficio entre la inversión o gastos totales.
- Cap Rate: tasa de capitalización, que se calcula dividiendo el NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto) por el valor del activo inmobiliario.
- Flujo de efectivo: es el dinero que te queda todos los meses cuando arriendas una propiedad, una vez has cubierto todos los gastos que dicha propiedad te genera.
- Plusvalía: incremento de valor de una propiedad.
Valor Esperado
El Valor Esperado (Expected Value) es un término estadístico que se usa para estimar cuál es el valor estadísticamente esperado en el largo plazo, de cualquier decisión, considerando un rango de probabilidades de ocurrencia de ciertos eventos.
Como inversionistas nunca encontraremos oportunidades de inversión 100% seguras, pero eso no debiera detenernos. Un verdadero inversionista no busca seguridad; simplemente busca una relación rentable entre el riesgo y el beneficio, es decir, oportunidades de inversión cuyo Valor Esperado sea positivo.
Análisis de arriendos y dividendos
Otro aspecto importante que conviene incluir al realizar simulaciones es el valor del arriendo y el dividendo. Estas variables deben considerarse como un rango de posibilidades, y no como un valor estático, ya que en realidad no podemos saber de antemano con exactitud, ni cuál va a ser el valor del arriendo ni tampoco el valor del dividendo. Sin embargo, podemos simular todo el espectro de posibilidades y ver cómo se comporta nuestra inversión en los diversos escenarios.
El modelo SWOT para aplicarlo a la decisión de inversión
Una herramienta de análisis que se utiliza mucho en el mundo empresarial y que se puede aplicar de manera muy útil en el mundo de la inversión en bienes raíces es el concepto de SWOT o FODA.
Este modelo se basa en las siglas o iniciales: fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas. A principios de los años 60 este análisis apareció como un recurso metodológico para el análisis interno y externo de las organizaciones y ha representado desde entonces una auténtica revolución para el sector empresarial y estratégico.
Como metodología de análisis, el modelo FODA es eficiente cuando necesitamos definir claramente las debilidades y fortalezas de una inversión y también para detectar las amenazas y oportunidades de la misma.
¿En qué conviene invertir según tu perfil?
En función del objetivo de inversión convendrá escoger entre unas opciones u otras, por ejemplo si el inversionista prioriza el flujo o la plusvalía.
Estas son algunas buenas preguntas a responder antes de decidirte:
- ¿Cómo es tu plan como inversionista y cuándo quieres recibir los rendimientos?
- ¿Priorizas más el flujo o la plusvalía a medio y largo plazo?
- ¿Cuál es la tolerancia que tienes al riesgo?
- ¿Qué capacidad tienen los bienes raíces para darte un retorno en el tiempo que planeas?
Por ejemplo, ante un cliente que busca una buena relación arriendo-dividendo, ¿qué tipo de oportunidad le podría interesar? La respuesta de nuestros expertos es que depende de varios factores, por eso asesoramos siempre de manera individualizada.
En caso de que el inversor busque un sector más familiar una tipología de vivienda más grande sería indicada, pero si buscamos en un sector cercano a universidades, podría ser un estudio, más pequeño y con un arriendo menor.
En zonas universitarias hay por ejemplo mucha demanda de departamentos mariposa, para poder compartir los gastos con otra persona. Este tipo de propiedades más económicas como los departamentos permiten al inversionista realizar varias operaciones, en lugar de una sola grande. Además, al ser propiedades de menor tamaño suelen tener más liquidez y suponen un menor mantenimiento, lo cual repercute en costos y también por tanto en la rentabilidad.
Con todo, las oportunidades de inversión a menudo tienen una serie de características fundamentales que las hacen fáciles de identificar. Conoce a continuación una selección de oportunidades de alto valor.
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