¿Te colocas las gafas de análisis financiero para invertir? Por muy elegante que pueda ser un departamento, evita una decisión emocional cuando quieras hacer una operación estratégica. Los factores que deberás valorar te darán el criterio adecuado, más allá de tu primera impresión. En este artículo de blog, te presentamos las 10 claves principales para analizar la rentabilidad de una inversión en bienes raíces, desde cómo calcular la tasa de capitalización y el rendimiento de alquiler hasta cómo evaluar la plusvalía y el flujo de efectivo. Con estos conceptos financieros y datos concretos, podrás tomar decisiones más informadas y maximizar tus beneficios a largo plazo. Además, te mostraremos ejemplos prácticos de cómo estas claves pueden aplicarse en el mercado inmobiliario de Chile.
Rentabilidad de una inversión: 10 claves para analizarla
Una inversión inmobiliaria es rentable cuando el retorno que genera es mayor que los costos y gastos que implica. Para analizar en qué medida el retorno es positivo, aquí te dejamos 12 pautas a considerar.
1. Rendimiento de alquiler
El rendimiento de alquiler es una medida de la rentabilidad de una propiedad de inversión que se basa en la cantidad de ingresos que genera el alquiler en relación con el costo de la propiedad.
Para calcular el rendimiento de alquiler, se deben seguir los siguientes pasos:
- Determinar los ingresos brutos del alquiler
- Restar los gastos de la propiedad
- Dividir el ingreso neto de alquiler por el costo de la propiedad
- Multiplicar el resultado por 100 para obtener el porcentaje
Este cálculo se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión en bienes raíces y para comparar diferentes propiedades de inversión entre sí. Un rendimiento de alquiler superior al 5% es considerado bueno.
2. Tasa de capitalización
La tasa de capitalización es la relación entre los ingresos netos y el valor de mercado de la propiedad. Una tasa de capitalización alta indica una inversión rentable.
Veamos por ejemplo una propiedad en Chile que cuesta $100,000,000 CLP y genera un ingreso neto de $10,000,000 CLP por año. Para calcular la tasa de capitalización, se divide el ingreso neto de la propiedad ($10,000,000 CLP) por el valor de mercado de la propiedad ($100,000,000 CLP), lo que da como resultado una tasa de capitalización del 10%.
Esto significa que el inversionista puede esperar obtener un retorno anual del 10% sobre su inversión en términos de ingresos netos de la propiedad.
3. Valor de la propiedad
El valor de la propiedad es un factor importante en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, la rentabilidad de la inversión también aumentará.
La plusvalía puede ser causada por diversos factores, como la ubicación de la propiedad, el desarrollo de la zona, la demanda de la propiedad, entre otros.
4. Flujo de efectivo
Es la cantidad de dinero que la inversión genera después de deducir todos los gastos, como los pagos de hipoteca, impuestos, seguros, reparaciones y costos de mantenimiento. Un flujo de efectivo positivo indica una inversión rentable.
Supongamos que un inversionista compra un departamento en Santiago por $100,000,000 CLP. Después decide alquilar la propiedad por $600,000 CLP al mes, lo que resulta en un ingreso bruto anual de $7,200,000 CLP. Sin embargo, la propiedad también tiene gastos asociados, como impuestos, seguros, mantenimiento, etc. Supongamos que estos gastos ascienden a $2,000,000 CLP al año.
Para calcular el flujo de efectivo neto de la propiedad, se resta el ingreso bruto anual ($7,200,000 CLP) de los gastos totales ($2,000,000 CLP), lo que resulta en un flujo de efectivo neto de $5,200,000 CLP. Este número representa el dinero que entra y sale de la propiedad en un año después de todos los gastos.
Es importante tener en cuenta que el flujo de efectivo puede variar de un año a otro y puede verse afectado por factores externos, como el mercado de bienes raíces y la economía en general. Sin embargo, el flujo de efectivo neto es una herramienta importante para evaluar la rentabilidad de una propiedad de inversión y tomar decisiones informadas sobre la inversión.
5. Costos de mantenimiento
Los costos de mantenimiento y reparación pueden disminuir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Es importante estimar estos costos antes de hacer la inversión.
Veamos algunos ejemplos que puedes tener presente, porque son los más habituales como norma general:
- Reparaciones: estructurales (paredes, techos...), plomería (fugas, instalaciones...), eléctricas (luces, circuitos...)
- Limpieza y mantenimiento: sistemas de ventilación y extracción de humo, alfombras, cortinas, jardines o piscinas si hay, etc.
- Mantenimiento de sistemas de calefacción y aire acondicionado
- Pintura y reparación de superficies de paredes y techos
Es importante tener en cuenta que los costos de mantenimiento pueden variar dependiendo del tipo de propiedad, su antigüedad y su ubicación.
6. Demanda del mercado y posibilidad de apreciación
La apreciación es el aumento del valor de la propiedad con el tiempo. Una propiedad ubicada en una zona con alto potencial de crecimiento puede tener una apreciación significativa.
Por otra parte, conviene valorar la demanda del mercado inmobiliario, ya que si hay una demanda alta por alquileres o por propiedades en una zona en particular, esto puede aumentar la rentabilidad de la inversión.
7. Inflación
La inflación puede afectar de diversas maneras una inversión en bienes raíces. Por un lado, una inflación alta puede hacer que los precios de los bienes raíces aumenten, lo que puede ser beneficioso para los inversionistas que ya poseen propiedades, ya que el valor de su inversión aumenta con el tiempo.
Por otro lado, la inflación también puede aumentar los costos de construcción y los costos de mantenimiento, lo que puede reducir la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Además, la inflación también puede afectar el poder adquisitivo de los inquilinos y, por lo tanto, la capacidad de un inversor para obtener ingresos por alquiler.
8. Crédito hipotecario y tasa de interés
Si la propiedad es financiada a través de un crédito hipotecario, la tasa de interés puede afectar la rentabilidad de la inversión. Una tasa de interés baja puede aumentar la rentabilidad, y si es alta disminuirla.
¿Qué tasa te conviene para un crédito hipotecario? Por una parte, la tasa fija se considera menos arriesgada y más segura. Con todo, una desventaja de este tipo de tasa hipotecaria es que los bancos suelen considerar al momento de contratar una tasa más elevada que la referencial.
Esto, por otro lado, se compensa por el hecho de ser fija, aunque esto no implica que se trate de una tasa ajena a la variación de la UF. Para terminar, este tipo de tasas son complicadas de conseguir en la actualidad, debido al incremento de restricciones bancarias, y también hay que valorar a cuántos años se concede el crédito hipotecario.
La tasa variable es más riesgosa que la fija, sobre todo en el panorama actual donde hemos visto tanto incremento de tasas. Para terminar, tenemos la versión intermedia entre la tasa fija y la variable, que es la tasa mixta, muy popular a día de hoy. Normalmente el cliente puede pactar con el banco una tasa fija que va a cinco años, por ejemplo, y después se pasa automáticamente a una tasa variable con sus propias condiciones y características.
9. Impuestos y tasas
Los impuestos y tasas de propiedad pueden disminuir la rentabilidad de la inversión. Es importante conocer estos costos antes de hacer la inversión.
En el caso de invertir en Chile, deberás conocer las viviendas con ventajas fiscales y los perfiles exentos de IVA, conocer qué es el DFL2 y averiguar todos los impuestos asociados a los bienes raíces . La ayuda de un profesional experto en el tema puede ser clave para ganar seguridad y tomar decisiones más inteligentes a futuro.
10. Rentabilidad comparativa
Otro punto muy interesante que los inversionistas expertos valoran es la importancia de comparar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria con otras opciones de inversión. Por ejemplo, si inviertes en una propiedad de bienes raíces que produce una rentabilidad del 5%, pero podrías haber optado por otra con una rentabilidad del 8%, el costo de oportunidad sería del 3%.
¿Has colocado la propiedad en la que estás pensando invertir al lado de otras oportunidades de inversión para compararlas? No te pierdas todas nuestras oportunidades de inversión, y anota la rentabilidad que te pueden ofrecer. No dudes en pedirnos asesoría y consultarnos cualquier duda, estamos para ayudarte.
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