El apalancamiento mediante financiamiento es una excelente opción que aprovechan muchos inversionistas para maximizar la rentabiidad. Sin embargo, en ocasiones se limitan a solicitar crédito al banco, descartando sin analizar previamente otras opciones que pueden resultar interesantes. ¿En qué se diferencian la mutuaria del crédito bancario y qué ventajas ofrece cada opción? Es bueno analizar las diferencias en cuanto a requisitos para un crédito hipotecario y otros aspectos.
Más del 90% de los créditos concedidos para financiar la compra de viviendas en Chile corresponde a préstamos por parte de entidades bancarias, pero cada vez más se ofrecen otras soluciones.
Hoy, más que nunca, vale la pena abrir la mente y ver otras soluciones. A partir del incremento de las tasas en los créditos bancarios y el fortalecimiento de los requisitos, muchos inversionistas se han comenzado a plantear financiamiento alternativo para invertir, como por ejemplo las mutuarias.
Históricamente las mutuarias no tenían tanto interés porque generaban menos confianza por tratarse de instituciones más pequeñas, y ofrecían créditos con tasas más altas. La situación actual ha hecho que los bancos tengan tasas incluso más altas, y al mismo tiempo las personas empiezan a confiar más en soluciones alternativas, que con el tiempo van en aumento y generan una mayor popularidad.
Cada uno de los criterios a valorar, como los plazos, los trámites, la duración y los requisitos son relevantes para elegir una forma u otra de financamiento.
Duración de los créditos
Uno de los factores que se evalúan en el momento de pedir un crédito financiero es la duración del mismo, es decir, el margen de tiempo para su devolución con las tasas respectivas.
En general, de acuerdo con la Radiografía al Crédito Hipotecario de 2021 realizada por Abif, 20 años es el plazo típico de financiamiento para la vivienda.
Las mutuarias resultan atractivas en el momento actual, ya que mantienen créditos a 30 años, incluso con tasa fija. En cambio, los créditos hipotecarios vinieron teniendo aumentos de tasas en los últimos tiempos en Chile, y reducción de años hasta 15 en muchos casos.
Los plazos de financiamiento de los créditos de mutuaria son más altos, lo que se traduce en más años pagando el dividendo, pero a una cuota no tan elevada. Y, además, el dividendo es el mismo durante todo el proceso, aunque la Unidad de Fomento variará.
Entidad que otorga el crédito
Otro criterio es quién ofrece el crédito, siendo los bancos en el caso del crédito hipotecario convencional. Respecto a los crowdlending, se otorgan por las mutuarias, que normalmente son organizaciones vinculadas a Compañías de Seguros, cuya función es entregar créditos hipotecarios o respaldar inversiones en el sector inmobiliario.
Hay que tener en cuenta que en realidad cualquier persona puede otorgar un crédito, realizando un contrato y tomando las medidas adecuadas. La ventaja que ofrece una entidad bancaria es que ofrece un mayor respaldo de la inversión, ofrece una garantía que otorga mayor seguridad a muchas personas.
El mutuo hipotecario también se puede dar de forma conjunta mediante crowdlending, es decir, una forma de crowdfunding de deuda.
Trámites necesarios
Para solicitar un crédito hipotecario, los bancos exigen una serie de requisitos estandarizados, y normalmente tienen unos trámites muy concretos.
En cambio, las mutuarias cuentan con una mayor flexibilidad (en cuanto a los requisitos solicitados) y una mayor rapidez de otorgamiento (plazos) que los créditos emitidos por los bancos. Además, en general los costos de las operaciones son más bajos.
Hay que señalar que los bancos son fiscalizados por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), lo cual implica que el informe e historial del usuario estará registrado.
Por otro lado, las mutuarias son supervisadas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), de manera que historial de deudas pertenece únicamente a la mutuaria, lo cual facilita la solicitud de otros créditos en otras entidades.
¿Cómo solicitar el crédito?
El proceso es muy similar para la mutuaria o el crédito hipotecario, ya que se debe acudir con la documentación necesaria y llenar unos formularios. Una vez analizado los antecedentes, la entidad te informa acerca de la aprobación de la solicitud de crédito, el cual puede tener un plazo de 60 a 90 días.
Si quieres contar con la ayuda de profesionales, podemos ocuparnos de asesorarte y de realizar todas las gestiones pertinentes para tu inversión y financiamiento.
Otras opciones de financiamiento
Leasing habitacional
Para aquellos que no cuentan con dinero suficiente para pagar un pie, sin embargo tienen la seguridad de que generarán ingresos suficientes para cubrir los costos de una hipoteca, existe el leasing habitacional.
Este contrato de arriendo con opción de compra se puede solicitar a una sociedad inmobiliaria de leasing habitacional, la que adquiere una propiedad nueva o usada y la arrienda a un tercero por un período largo de tiempo a cambio de un pago mensual, otorgándole a éste la posibilidad de convertirse en el propietario una vez finalice su compromiso contractual.
Para solicitarlo sólo debes ser mayor de edad, estar inscrito en el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) y no ser propietario de ninguna propiedad suscrita a este beneficio.
Asimismo, debes tener en consideración que el inmueble no puede superar las UF 2.000 y que, en ese caso, podrás acceder al subsidio de leasing habitacional que ofrece el Estado y que cubre una parte de la cuota mensual que debes pagar a la empresa que te otorga el leasing.
Crédito directo con vendedor o inmobiliaria
Actualmente, las constructoras e inmobiliarias dueñas de propiedades a la venta están abriéndose cada vez más a la posibilidad de otorgar un crédito directo a las personas, ofreciéndoles a éstas la asesoría y servicio de gestión de las distintas posibilidades de créditos hipotecarios que hay en el mercado.
Pensado para aquellos inversionistas que cuentan con poco tiempo, pueden financiar entre 75% y 90% de la propiedad y reducir los costos operacionales que involucran la compra de la misma.
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