El inversionista siempre está buscando oportunidades, y sin duda una ciudad a la que no debemos dejar de prestar la debida atención es la norteamericana Detroit, en Michigan, USA. El mercado norteamericano se está valorizando, pero en el caso de esta metrópolis todavía tiene unos precios de vivienda inferiores al resto, lo cual da una gran oportunidad de rentabilidad a medio y largo plazo. Veamos algunos conceptos financieros y aspectos clave de este mercado que revelan la situación actual.
Detroit, Michigan, fue una vez una mina de oro manufacturera, una ciudad donde la industria y la producción se combinaban con una rica cultura construida alrededor de la industria automotriz. Desgraciadamente, la ciudad quebró. El declive de la industria automotriz nacional y los efectos devastadores de 2008 cuestionaron si Detroit podría regresar. ¿El veredicto? La inversión en bienes raíces en Detroit está más activa que nunca si sabe dónde buscar y prioriza la administración de propiedades de calidad.
Detroit ha resurgido en los últimos 5 años
Después de declararse en bancarrota en 2013, la ciudad perdió $ 18 mil millones en deudas y se recuperó lo suficiente como para comenzar a emitir sus propios bonos. Desde 2014 Detroit está disfrutando de un resurgimiento importante que está siendo ampliamente documentado por la prensa nacional e internacional. Ha tenido un superávit y una gestión muy sana económicamente ya por tres años. La economía de la ciudad ha crecido un promedio del 2,75% anual en los últimos cinco años (de acuerdo a datos de la Reserva Federal) y el nivel de desempleo ha alcanzado un mínimo del 5%.
Hay que tener en cuenta que Detroit como área metropolitana, incluyendo las afueras, cuenta actualmente con 4,5 millones de habitantes. En la ciudad se concentran 700.000 habitantes, y de ellos el 51% son arrendatarios.
¿Por qué creció esta ciudad estadounidense? Principalmente debido a la diversificación de su economía y del empleo, y también por la alta inversión pública y privada que ha ido impulsando Detroit en la última década. Con todo, la clave para que sea tan interesante para los inversionistas es el precio medio de los inmuebles, frente a los arriendos.
Los precios de las propiedades si decides invertir en Detroit
Para poder verlo con un cierto contexto, en general en los Estados Unidos una propiedad tiene un costo promedio de unos U$S230.000, en cambio en Detroit pueden adquirirse propiedades desde U$S55.000 y U$S100.000. Normalmente se trata de viviendas para familias, a modo de bungalow, pero con sus dos pisos, aparcamiento, una media de 3 habitaciones e incluso su propio jardín en muchos casos. También se puede invertir en propiedades de tipo oficinas y locales comerciales, o recintos multi-familiares, así como terrenos sin edificar actualmente.
El CAP RATE arranca a partir del 8% anual y las zonas más interesantes son aquellas donde hay actividad, acceso a comercios, proximidad de medios de transporte públicos y zonas ajardinadas. Las afueras de Detroit aún no crecieron tanto, especialmente en la zona Oeste, y ofrecen una buena oportunidad cara a futuro.
En algunos casos los inversionistas optan por soluciones de refinanciación hipotecaria o absorción de una hipoteca, acordando con el banco la oportunidad de re-capitalizar propiedades en ciudades como Miami que en este momento no producen tanta rentabilidad, pero sí califican para una hipoteca.
Estos son algunos de los mejores números de Detroit de 2019:
- Un análisis de Reuters de datos federales para 378 áreas metropolitanas encontró que Detroit ocupaba el décimo lugar en la expansión del empleo, lo que representa el 1,73% del crecimiento total del empleo en los Estados Unidos.
- De junio de 2018 a junio de 2019, el crecimiento en el sector del ocio y la hospitalidad aumentó un 2,9% en el metro de Detroit, frente al 2,0% en todo el país.
- Se proyecta que una nueva planta de Jeep en el lado este, una conversión de la planta de motores de Mack Avenue, agregará 4.950 nuevos empleos a la ciudad.
Como detalle interesante a tener en cuenta para invertir en 2020, Google anunció que expandirá sus oficinas de Detroit, se espera que este desarrollo termine en 2020 e involucrará nuevas contrataciones. Además, en abril anunció planes para abrir una planta para el ensamblaje final de sus vehículos sin conductor, también en la ciudad. La empresa de LinkedIn también decidió trasladarse a este destino, cada vez más interesante para muchas grandes tecnológicas, así como inversores de todo el mundo, incluido Chile.
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