Identificación, evaluación y control de los riesgos de una inversión

Invertir en bienes raíces puede ser una de las decisiones financieras más lucrativas que puedes tomar. Sin embargo, no viene sin sus propios desafíos y riesgos. Es crucial tener en cuenta que, como inversionista, la habilidad de identificar, evaluar y controlar estos riesgos es esencial para asegurar el éxito a largo plazo. Como bien dijo Warren Buffett, "El riesgo viene de no saber lo que estás haciendo". Vamos a explorar cómo abordar estos riesgos de manera efectiva.

La importancia de analizar riesgos al invertir en propiedades

Antes de sumergirse en cualquier inversión, es vital comprender la importancia de la gestión de riesgos. Las inversiones inmobiliarias pueden experimentar desafíos significativos si no hay una evaluación de riesgos adecuada. 

Respecto al análisis de una propiedad en sí, ¿qué factores y criterios determinan si es una oportunidad rentable?

• Ubicación estratégica y demanda del mercado local.

• Rendimiento de alquiler frente a costos de mantenimiento.

• Estado físico y necesidad de reparaciones o renovaciones.

• Potencial de valorización según tendencias y desarrollos cercanos.

• Cumplimiento de regulaciones locales y restricciones de zonificación.

• Condiciones económicas y ciclos que afecten la inversión.

• Tendencias de alquiler y potencial para incremento de ingresos.

• Capacidad financiera y acceso a préstamos o financiamiento.

• Proyección de rentabilidad a largo plazo y estabilidad de ingresos.

Los aspectos relativos a impuestos tampoco se deberían pasar por alto, ya que son costos que repercuten en la viabilidad y rentabilidad de cualquier operación. En concreto, en Chile conviene tener claro qué es el impuesto a la renta y cómo se debe tributar tras adquirir una propiedad. De igual forma, se debe incluir en el análisis de costos el pago del IVA, teniendo presentes ciertas bonificaciones y ayudas, como el DFL2 o la devolución del IVA.

Además de estos criterios, también se debería incluir en el análisis alguna metodología que permita tener visión de conjunto. Hay ciertas herramientas que se suelen utilizar en el mundo del management y que sin duda se pueden trasladar al campo inversionista.

Por ejemplo, el modelo FODA (SWOT en inglés) se enfoca en evaluar fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.

Al examinar cada uno de estos aspectos, los inversores pueden tener una visión completa de la situación y tomar decisiones informadas.

Las Fortalezas y Debilidades se enfocan en los aspectos internos de la inversión.

• Las Fortalezas son los activos y ventajas competitivas que la inversión posee, como una ubicación estratégica o características únicas.

• Las Debilidades son los puntos vulnerables que requieren atención o mejora, como posibles problemas de mantenimiento o necesidades de renovación.

Por otro lado, las Oportunidades y Amenazas se refieren a factores externos que pueden influir en la inversión.

• Las Oportunidades son tendencias o situaciones del mercado que pueden beneficiar la inversión, como el crecimiento económico en la zona o la demanda en aumento.

• Las Amenazas son factores que podrían representar un riesgo, como una posible disminución en el valor de la propiedad debido a cambios en la regulación local.

Ecuación riesgo-beneficio al invertir

En el mundo de las inversiones, la ecuación riesgo-beneficio es como una brújula que guía a los inversores hacia decisiones informadas. Esta fórmula es fundamental al evaluar una inversión en bienes raíces en Chile. Representa el equilibrio entre la posibilidad de ganancia y la exposición al riesgo.

Si bien es cierto que cada inversión conlleva cierto nivel de riesgo, no todos los riesgos son iguales. Algunos pueden ser minimizados o gestionados adecuadamente, mientras que otros pueden ser menos predecibles o más difíciles de controlar.

Por ejemplo, un riesgo común en bienes raíces puede ser la fluctuación del mercado inmobiliario. En Chile, como en muchos otros países, los precios de la propiedad pueden estar sujetos a cambios debido a factores económicos, políticos y sociales. Sin embargo, este riesgo puede ser mitigado mediante una investigación exhaustiva del mercado y una selección cuidadosa de la ubicación de la propiedad.

La ecuación riesgo-beneficio te permite sopesar estos factores. Al hacerlo, puedes determinar si una inversión inmobiliaria específica tiene el potencial de ofrecer rendimientos sólidos en relación con el nivel de riesgo asumido.

La parte emocional de la decisión

Igual que en cualquier otra decisión importante, invertir debe hacerse con cabeza y también sintiendo que se está tomando la elección correcta. 'Conócete a ti mismo' decía el Oráculo de Delfos en la Antigua Grecia. Debes tener claras tus prioridades, saber qué quieres lograr con la decisión de invertir. Porque de lo contrario, otro riesgo podría ser tu propio cambio de opinión futuro, o de circunstancias.

La libertad financiera es una decisión que implica preferir algunos sacrificios en el corto plazo, como gastos innecesarios, para enfocarte en inversiones para hacer crecer tu patrimonio y tu futuro a nivel financiero.

Invertir en otros mercados y monedas:  los dólares y Estados Unidos

La inversión en otros países es muy solicitada por parte de chilenos que quieren ver más allá de las fronteras. Esta es una de las medidas que se toma para poder reducir el riesgo, diversificar.

Al distribuir tu capital en diferentes tipos de propiedades y ubicaciones, estás disminuyendo el riesgo asociado con factores específicos. Por ejemplo, si una zona geográfica se ve afectada por una caída en el mercado inmobiliario, otras propiedades en diferentes ubicaciones pueden compensar estas pérdidas. Esta estrategia reduce la exposición a riesgos y te brinda una mayor estabilidad en tu cartera de inversiones.

Entre las opciones más demandadas e interesantes, sin duda podemos destacar la inversión en los Estados Unidos, que ofrece estabilidad económica, seguridad jurídica y buenos rendimientos en general.

Tip de finanzas: cuenta con un plan de contingencia

Establece un fondo de contingencia para cubrir imprevistos. Esto te permitirá enfrentar situaciones inesperadas sin comprometer la rentabilidad de la inversión.

Además, puedes hacer una lista de posibles situaciones de riesgo que podrían surgir durante la inversión. Esto podría incluir cambios en el mercado, problemas de construcción, fluctuaciones en los costos, entre otros.

Para cada escenario de riesgo identificado, evalúa cuál sería su impacto en la inversión. ¿Cómo afectaría a los costos, los plazos y la rentabilidad?