Hoy en día, para comprar una propiedad lo ideal es contar con ahorros suficientes para financiar parte de la propiedad y así costear el resto con un crédito hipotecario.
Muchas personas así lo hacen, ahorrando el dinero del pie en instrumentos de inversión como depósitos a plazo y fondos mutuos conservadores, que son conocidos como seguros pero no muy rentables.
No obstante, una práctica que está ganando más adeptos es pagar el pie de una propiedad con entrega futura, en cuotas, para reducir la posibilidad de sobre endeudamiento
En el mejor de los casos, y si el inversionista tiene buena capacidad de ahorro, ésta alternativa comprende adquirir una propiedad en blanco o verde para ahorrar el dinero durante la fase de construcción del edificio, y así terminar de pagar las cuotas del pie en la fecha o unos meses antes de la entrega de la propiedad.
De este modo, el pago del pie no se junta con el del dividendo del crédito hipotecario.
Adquirir propiedades por promesa de compraventa en blanco o en verde son dos atractivas opciones de inversión debido a su alta rentabilidad. Estas modalidades de compra son más convenientes que depositar mensualmente en un depósito a plazo, fondo mutuo o una cuenta de ahorro, ya que se trata de una inversión en UF y sujeta a la plusvalía de la construcción.
1. ¿Por qué conviene comprar una propiedad en verde?
Comprar en verde es la promesa de comprar una vivienda que está en construcción. Por ende, todavía no está terminada ni cuenta con la recepción definitiva otorgada por la municipalidad correspondiente.
Dado que no todas las personas tienen suficientes ahorros para pagar el pie inmediatamente, entre las ventajas más atractivas de la compra en verde está la flexibilidad en el pago del pie. Al tratarse de una propiedad con demora de entrega, se otorga un plazo único en el mercado inmobiliario para ahorrar este dinero y pagarlo en cuotas.
Así, el inversionista paga el pie durante los meses que demore la recepción del proyecto, que habitualmente oscila entre los 12 y 30 meses.
Los beneficios de comprar en verde incluyen:
- Plusvalía de comprar barato en un buen barrio. Comprar en verde finalmente se convierte en un negocio redondo para los inversionistas en bienes raíces que buscan comprar más barato en un barrio más costoso, para luego arrendar o vender a un mayor precio.
- Al ser una compra anticipada, el futuro propietario tiene más libertad de elección en el departamento que quiere comprar, como la ubicación, , conectividad y condiciones del barrio.
- Otro aspecto positivo a considerar, es que los pilotos de los edificios en verde suelen estar disponibles cuando finalizan los proyectos, por lo que una ventaja también es es que al tener una idea de cómo está conformado el edificio se puede negociar para hacer ajustes o modificaciones.
Sin embargo, invertir el pie en esta opción tiene dos desventajas:
- El tiempo. No se puede disponer de la propiedad de inmediato. Comprar en verde implica una espera desde meses hasta años, aunque desde el punto de vista económico por lo general resulta ser mucho más conveniente que hacerlo bajo la modalidad de compra con entrega inmediata.
Es importante tener claro que la fecha en la que las inmobiliarias se comprometen a entregar el departamento muchas veces cambia en días, semanas y hasta meses. Todo dependerá de las condiciones y eficiencia del trabajo o, incluso, problemas presupuestarios.
- Una compra a ciegas. Al ser una compra adelantada, no se puede ver por lo que se está pagando, ya que no existen pilotos disponibles al momento de firmar.
Aunque no es común que ocurra, el resultado final puede variar, existiendo discrepancias entre lo que se vende y la realidad del inmueble, como los espacios comunes: bodegas, quinchos, piscinas o estacionamientos.
Para evitar malos ratos, lo más recomendable es guardar los planos y especificaciones entregados al momento de la compra. En caso de existir diferencias en la entrega de la propiedad, se recomienda resolver el tema directamente (o través de un representante) con las inmobiliarias antes de llegar a otras instancias.
2. ¿Qué es la compra de propiedades en blanco?
Comprar propiedades en blanco es cuando el proyecto ya cuenta con el debido permiso de edificación o adecuación del terreno, pero las excavaciones aún no comienzan.
Es decir, no sólo se compra un departamento o casa antes de que termine su construcción; sino que se firman los papeles antes de que siquiera comience el proyecto.
La inmobiliaria ofrece una promesa de un tiempo aproximado cuando estará disponible el nuevo proyecto. El inversionista solo conoce los planos y detalles en papel que muestran cómo será conformado en edificio.
El proceso de entrega de la propiedad tarda dos años o más. Sin embargo, el valor en blanco es mucho menor que la modalidad en verde o entrega inmediata.
Las principales ventajas de comprar en blanco son:
- Económicos. El precio de compra es rebajado y otorga facilidades en el pago del pie. Si el interesado no cuenta con el total del valor del pie, se fragmenta en cuotas hasta el plazo de entrega la propiedad.
- Flexibilidad. Al comprar en blanco el cliente tiene la posibilidad de elegir las ubicaciones preferenciales del inmueble, como la distribución, estacionamiento y bodega.
Lo importante que hay que tener en cuenta al comprar bajo esta modalidad, es que al tratarse de una compra aún más temprana que su versión en verde, tantos las ventajas económicas como las desventajas por comprar a ciegas se ven aún más intensificadas. Para no llevarse grandes sorpresas, lo más recomendable es elegir una inmobiliaria confiable y que te ofrezca el mejor precio.
¿Qué pasa cuando no tengo ahorros para el pie inicial?
La mejor alternativa de compra de propiedades es hacerlo pagando el pie en cuotas , en verde o blanco. Sin embargo, no todas las personas tienen suficientes ahorros para pagar el pie inmediatamente, o aún no están calificadas en la banca por lo que se vuelve necesario considerar otras alternativas para ahorrar y generar intereses en el tiempo.
Para conseguirlo, existe una opción válida para invertir en el pie de una propiedad: invertir en fondos mutuos.
Consiste en una modalidad de inversión un poco más arriesgada. Es un tipo de inversión donde los montos no tienen ganancia garantizada, ya que involucran el riesgo de que las inversiones realizadas no entreguen la rentabilidad esperada.
Los fondos mutuos son la suma de aportes en dinero entregados por personas naturales y jurídicas a una sociedad anónima o administradora regulada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Al entregar este dinero a la empresa administradora, ésta lo invierte en diferentes tipos de instrumentos financieros que sean valores de oferta pública o bienes, con la finalidad de conseguir una ganancia que será repartida entre todos quienes hicieron un aporte.
Hay que tener claro que invertir el dinero a un administrador es un riesgo que debe correr por cuenta de cada aportante del fondo mutuo elegido.
Sin embargo, lo interesante de este tipo de inversión para la vivienda es que es posible solicitar datos sobre la rentabilidad histórica del fondo mutuo elegido, para así comparar con la rentabilidad obtenida por otros fondos del mismo tipo y en iguales períodos de tiempo, o con la rentabilidad de otras alternativas de ahorro y de inversión.
De este modo puedes tomar una mejor decisión y evitar riesgos a futuro.
Si el riesgo supera la tolerancia del inversionista, éste puede solicitar el rescate de la inversión ajustada por la rentabilidad que haya experimentado la totalidad, o parte de ésta, la que será pagada en un plazo no mayor al que establece el reglamento interno del fondo, el que no puede ser mayor de 10 días desde que se ha efectuado la solicitud de retiro.
Conclusión
La promesa de compraventa para inmuebles en blanco o verde siempre será la mejor opción, por la posibilidad de pagar en cuotas sin interés.
El pago del pie al contado de justifica solo si pagar en cuotas implica pagar altos intereses.
Tanto al contado como en cuotas son opciones atractivas de inversión debido a su potencial rentabilidad, y resultan ser más convenientes que depositar mensualmente en un depósito a plazo, fondo mutuo o una cuenta de ahorro.
Sin embargo, los fondos cuentan como una alternativa de inversión válida, pero con un retorno bajo pero muy líquido.
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