Las 7 formas para ganar dinero si te conviertes en inversionista inmobiliario
Si te quieres sumar a la comunidad de inversiones inmobiliarias para hacer crecer tu patrimonio y programar tu futuro para vivir de las rentas, primero debes evaluar las diferentes alternativas que existen para participar en el sector. Algunas requieren una mayor inversión de tiempo o dinero que otras, así como experiencia o conocimiento sobre el sector.Toma nota de las siguientes oportunidades que existen para convertirte en inversionista inmobiliario, desde las más sencillas hasta las más complejas:
1. Subarrendar espacios desocupados
Esta modalidad de inversión le otorga valor a áreas de tu propiedad sin ocupar o de escaso uso, como piezas de visitas, estacionamientos, sótanos y entretechos. Funciona tanto para arriendos por temporadas como de largo plazo. Es ideal para inversionistas principiantes quienes no están familiarizados con los valores del mercado o con la práctica de arrendar inmuebles completos.
2. Arriendos
Es la modalidad de ganancia más común. En este caso, compras un inmueble con el objetivo de arrendarlo, ya sea a corto plazo (temporales o vacacionales) o a largo plazo (más de 6 meses). Puedes enfocarte en tener múltiples arrendatarios para una propiedad en diferentes períodos de tiempo (invierno o verano, vacaciones, feriados, estilo AirBnB), o bien optar por el arriendo tradicional a una sola persona por un tiempo determinado.
3. Compra y venta
En este caso tu foco está en adquirir y revender propiedades en paños o áreas de mayor demanda, cercanas a espacios públicos de alto tráfico (supermercados, estaciones de metro, paraderos de buses). Requiere que estudies bien los prospectos antes de invertir y los planes reguladores de las zonas objetivo.
4. Administrar propiedades
Bajo esta modalidad, no sólo compras y arriendas propiedades, sino que también ofreces servicios de administración. Desde el pago de los gastos comunes hasta revisiones técnicas de mantención, como plomería y electricidad.
5. Renovaciones
En este caso compra viviendas a bajo precio y que necesitan arreglos, las renuevas completamente y después las vendes a mayor precio. El desafío aquí es que manejes conocimiento y valores de trabajo de albañilería, diseño y arquitectura.
6. Fondos inmobiliarios
El inversionista invierte en bienes raíces indirectamente, a través de un fondo privado que se dedica a comprar o desarrollar propiedades para venta o arriendo. La industria inicialmente comenzó enfocándose en edificios corporativos y oficinas, pero luego se expandió hacia el sector viviendas. Las utilidades de los proyectos se reparten entre los aportantes del fondo como dividendos.
7. Invertir en remates
En este caso, el inversionista adquiere el bien raíz en un proceso de remate con el sólo propósito de revenderlo después a un mayor precio. Este tipo de inversión es atractiva porque la propiedad pasó por el banco primero, por ende los papeles y deudas de la propiedad están al día.
Ten en cuenta que todas estas alternativas de inversión tienen tanto limitantes naturales, como la ubicación de la propiedad, su accesibilidad, y/o la demanda del momento, como artificiales, como los acuerdos de copropiedad de edificios de oficinas y departamentos y condominios y las deudas asociadas al bien raíz.
Invertir en bienes raíces es hacer crecer el capital personal a largo plazo. Sin embargo, hay muchos mitos en torno a este tipo de negocio que pueden perjudicar tu inversión si los desconoces.
Los 5 tipos de inversión inmobiliaria
Si piensas comprar un inmueble existen múltiples alternativas. Sin embargo, puede que no todas sean ideales para ti. Es por eso que debes tener en cuenta factores como tu presupuesto, expectativas y necesidades inmediatas.
1. Propiedades residenciales
Es la forma más clásica de invertir en el mercado inmobiliario; comprar lugares para vivir, ya sean casas o departamentos.
Una de las ventajas de este tipo de inversión es que la demanda - en una situación económica estable a nivel nacional- irá en aumento, ya que la población sigue creciendo.
Además, las propiedades residenciales suelen estar más protegidas contra riesgos cambiarios de monedas locales y el valor de la propiedad crecerá con el pasar de los años.
Ahora, la elección entre casa o departamento dependerá de lo que cada comprador busque según sus necesidades y expectativas. Por ejemplo, es distinto si quiere ocuparlo para vivir por un período con su familia a que si solamente pretende arrendar a extranjeros.
2. Propiedades comerciales
La adquisición de locales comerciales y oficinas es uno de los segmentos más dinámicos, por lo que puede dar buenas ganancias a corto plazo. Genera mayor producción de flujo de efectivo en comparación con otras inversiones inmobiliarias.
Asimismo, tiene la posibilidad de tener más contratos de arrendamiento con ciertos tipos de propiedad comercial.
Los inversionistas de propiedades comerciales, además de contar con los recursos necesarios, también deben tener las estrategias apropiadas, por ejemplo, un buen networking, asesoría oportuna y una expectativa económica.
3. Propiedades industriales
Este punto incluye todos aquellos espacios que son usados con fines comerciales. Una de las cosas positivas que tiene esta inversión es que puede destinarse para varios usos, ya sea como almacén, como oficina, para producir bienes o servicios. También puede segmentarse y arrendar los subespacios que se generen.
4. Propiedades retail
En Chile, la construcción de centros comerciales no frena. Actualmente, sólo en la Región Metropolitana existen al menos 5 proyectos de gran envergadura. Cada vez hay más tiendas y marcas, lo que genera mayor demanda de estos espacios.
En esta alternativa inmobiliaria, hay que considerar variables como la distribución o ubicación. Esta última puede influir en el éxito del local, ya que muchas veces el nivel de ventas depende de la cantidad de gente que pase por ese sector.
5. Fondos de inversión inmobiliarios
Los Fondos de inversión en Bienes Raíces o Real Estate Investment Trust (REIT) en inglés, son aquellas sociedades de inversión que tienen activos inmobiliarios y que obtienen ingresos principalmente de los arriendos de los mismos. Es decir, ofrecen acciones en la Bolsa, como otras empresa que cotizan en el mercado bursátil.
En este caso, los inversionistas aportan el monto necesario para comprar, desarrollar y administrar propiedades inmobiliarias. Sus utilidades se reparten como dividendos.
Una de las ventajas de esta modalidad es que el inversionista puede vender rápidamente las acciones (o cuotas) si necesita liquidez y la inversión en fondos de bienes raíces permite invertir en propiedades comerciales así como residenciales.
Para invertir hay que hacer un estudio profundo que incluya factores como el tamaño que tenga el fondo, un bajo nivel de deuda, la cantidad y calidad de los inversionistas, etc.
Los mitos y realidades que necesitas saber sobre inversión en bienes raíces
Recuerda que invertir en bienes raíces es comprar bienes inmuebles que generan ingresos o están destinados a fines de inversión como un lugar de residencia, es decir, casa, departamento o en algunos casos, terrenos.
Lo habitual es que inversionistas con experiencia en bienes raíces cuenten con varias propiedades inmobiliarias, una de las cuales es la residencia principal, mientras que las otras se utilizan para generar ingresos por arriendo y ganancias a través del ajuste de precios.
Ahora bien, si no estás seguro sobre qué es verdad y qué es un mito cuando se trata de invertir en propiedades, te damos algunos consejos y pasos a seguir para que te atrevas a dar este importante salto.
3 mitos respecto a la inversión en bienes raíces
1.- Hay que tener mucho dinero: lo ideal para cualquier persona que quiera invertir en bienes raíces es contar con capital suficiente para no tener necesidad de financiación. Sin embargo, para comprar una propiedad siempre deberás tener cierto capital inicial. Para ello tienes dos vías, al contado o a través de un crédito hipotecario.
Lo anterior sugiere que no es necesario ser rico para construir un imperio de propiedades, pero existen riesgos asociados al préstamo de dinero, ya que debes asegurar suficientes ingresos en el arriendo a futuro para cubrir los costos de la hipoteca.
2.- Ahora no es el mejor momento: pensar que se debe esperar hasta que el mercado inmobiliario mejore es otro de los mitos más comunes sobre inversión en bienes raíces.
Nunca es mal momento para empezar a comprar propiedades mientras se aplique la estrategia correcta, considerando los factores tanto externos como internos que influyen en la decisión.
- En los factores externos se debe considerar la salud económica del país, estar seguros de que las tasas de interés son bajas o que el repunte económico de la economía local sea estable.
- Los factores internos se ven comprometidos cuando la compra de una propiedad responde a un acto impulsivo o no hay suficiente capital, por lo que el riesgo de perder una buena oportunidad es aún mayor.
3.- El ingreso por arriendo cubre todos los costos: algunos inversionistas suponen que los ingresos por el arriendo cubrirán el valor de la hipoteca y un poco más; es decir, que generarán una ganancia prácticamente sin esfuerzos.
Sin embargo, hay que tener en cuenta el costo de mantenimiento de la propiedad, a menos que se obtenga un ingreso de arriendo mayor al pago de la hipoteca. Para confirmar que la inversión será efectivamente rentable, calcula si el valor del arriendo será igual o mayor a todos los gastos mensuales que implique. De otra forma sería poco probable que los ingresos por arriendo cubran todos los costos.
Es necesario revisar la propiedad constantemente para mantenerla en buenas condiciones, pagar los impuestos correspondientes y tener un buen contrato de arrendamiento que permita proteger al propietario contra futuros arrendatarios.
3 realidades de la inversión inmobiliaria
1.- La administración de propiedades es clave en la inversión inmobiliaria: es un punto muy importante para evitar problemas con los arrendatarios. Entregar la administración de la o las propiedades a una empresa especializada trae muchas ventajas, ya que son las encargadas de evaluar a quienes buscan arrendar tu propiedad.
Las empresas dedicadas a la administración de propiedades cuentan con sistemas de calificación que permiten ubicar a los posibles arrendatarios según determinados niveles de riesgo. Además, cuentan con la experiencia para realizar contratos de arrendamiento con cláusulas que protegen al dueño y al arrendatario.
2.- La administración de propiedades es un proceso de largo plazo: si se va a tomar el tren de la inversión en bienes raíces, es importante considerar que no se trata de un milagro financiero de la noche a la mañana.
El inversionista debe formular un plan de negocios con metas realistas y esforzarse por alcanzar los objetivos todos los días. El proceso de inversión y administración en bienes raíces efectivamente es lento y tomará tiempo, sin embargo, todo arduo trabajo dará sus frutos, y se comenzará a materializar una vida de libertad financiera e independencia.
La clave está en invertir tiempo y energía en adquirir el conocimiento correcto en inversión inmobiliaria.
3.- Invertir es una estrategia fácil para monetizar: si el inversionista por alguna razón se encuentra en apuros económicos, o bien desea invertir en algo más, siempre será muy fácil vender la o las propiedades adquiridas, o bien, hipotecarlas para obtener un préstamo.
Invertir en bienes raíces se traduce, finalmente, en una opción abierta para adquirir otras inversiones similares o mejores. Si el dueño de una propiedad quiere invertir en algo de mayor valor, siempre contará con la ventaja de vender o ser aval para otras inversiones; un aspecto que los bancos aprecian mucho.
En definitiva, la inversión en bienes raíces es una gran oportunidad comercial. Lo importante es tener claridad y conocimientos antes de invertir dinero y tiempo en ello.
Por ende, la clave está en trabajar de forma inteligente y no tomar decisiones de forma apresurada o por un capricho.
Investigar la estrategia de bienes raíces y el tipo de propiedad antes de decidir es otro factor que no se puede dejar atrás, y principalmente, estar al día con las condiciones del mercado. Lo que funcionó el año pasado puede no funcionar ahora.
Sin embargo, no hay que tener miedo. Los inversores inmobiliarios exitosos piensan ágilmente y modifican su estrategia de acuerdo con las condiciones del mercado inmobiliario. Por lo mismo,la importancia de estudiar constantemente, recibir consejos y leer artículos sobre el mundo inmobiliario es la clave.
Las dos mejores opciones para pagar el pie de una futura propiedad
Hoy en día, para comprar una propiedad lo ideal es contar con ahorros suficientes para financiar parte de la propiedad y así costear el resto con un crédito hipotecario.
Muchas personas así lo hacen, ahorrando el dinero del pie en instrumentos de inversión como depósitos a plazo y fondos mutuos conservadores, que son conocidos como seguros pero no muy rentables.
No obstante, una práctica que está ganando más adeptos es pagar el pie de una propiedad con entrega futura, en cuotas, para reducir la posibilidad de sobre endeudamiento.
En el mejor de los casos, y si el inversionista tiene buena capacidad de ahorro, ésta alternativa comprende adquirir una propiedad en blanco o verde para ahorrar el dinero durante la fase de construcción del edificio, y así terminar de pagar las cuotas del pie en la fecha o unos meses antes de la entrega de la propiedad.
De este modo, el pago del pie no se junta con el del dividendo del crédito hipotecario.
Adquirir propiedades por promesa de compraventa en blanco o en verde son dos atractivas opciones de inversión debido a su alta rentabilidad. Estas modalidades de compra son más convenientes que depositar mensualmente en un depósito a plazo, fondo mutuo o una cuenta de ahorro, ya que se trata de una inversión en UF y sujeta a la plusvalía de la construcción.
1.¿Por qué conviene comprar una propiedad en verde?
Comprar en verde es la promesa de comprar una vivienda que está en construcción. Por ende, todavía no está terminada ni cuenta con la recepción definitiva otorgada por la municipalidad correspondiente.
Dado que no todas las personas tienen suficientes ahorros para pagar el pie inmediatamente, entre las ventajas más atractivas de la compra en verde está la flexibilidad en el pago del pie. Al tratarse de una propiedad con demora de entrega, se otorga un plazo único en el mercado inmobiliario para ahorrar este dinero y pagarlo en cuotas.
Así, el inversionista paga el pie durante los meses que demore la recepción del proyecto, que habitualmente oscila entre los 12 y 30 meses.
Los beneficios de comprar en verde incluyen:
- Plusvalía de comprar barato en un buen barrio. Comprar en verde finalmente se convierte en un negocio redondo para los inversionistas en bienes raíces que buscan comprar más barato en un barrio más costoso, para luego arrendar o vender a un mayor precio
- Al ser una compra anticipada, el futuro propietario tiene más libertad de elección en el departamento que quiere comprar, como la ubicación, , conectividad y condiciones del barrio.
- Otro aspecto positivo a considerar, es que los pilotos de los edificios en verde suelen estar disponibles cuando finalizan los proyectos, por lo que una ventaja también es es que al tener una idea de cómo está conformado el edificio se puede negociar para hacer ajustes o modificaciones.
Sin embargo, invertir el pie en esta opción tiene dos desventajas:
- El tiempo. No se puede disponer de la propiedad de inmediato. Comprar en verde implica una espera desde meses hasta años, aunque desde el punto de vista económico por lo general resulta ser mucho más conveniente que hacerlo bajo la modalidad de compra con entrega inmediata.
Es importante tener claro que la fecha en la que las inmobiliarias se comprometen a entregar el departamento muchas veces cambia en días, semanas y hasta meses. Todo dependerá de las condiciones y eficiencia del trabajo o, incluso, problemas presupuestarios.
- Una compra a ciegas. Al ser una compra adelantada, no se puede ver por lo que se está pagando, ya que no existen pilotos disponibles al momento de firmar.
Aunque no es común que ocurra, el resultado final puede variar, existiendo discrepancias entre lo que se vende y la realidad del inmueble, como los espacios comunes: bodegas, quinchos, piscinas o estacionamientos.
Para evitar malos ratos, lo más recomendable es guardar los planos y especificaciones entregados al momento de la compra. En caso de existir diferencias en la entrega de la propiedad, se recomienda resolver el tema directamente (o través de un representante) con las inmobiliarias antes de llegar a otras instancias.
2. ¿Qué es la compra de propiedades en blanco?
Comprar propiedades en blanco es cuando el proyecto ya cuenta con el debido permiso de edificación o adecuación del terreno, pero las excavaciones aún no comienzan.
Es decir, no sólo se compra un departamento o casa antes de que termine su construcción; sino que se firman los papeles antes de que siquiera comience el proyecto.
La inmobiliaria ofrece una promesa de un tiempo aproximado cuando estará disponible el nuevo proyecto. El inversionista solo conoce los planos y detalles en papel que muestran cómo será conformado en edificio.
El proceso de entrega de la propiedad tarda dos años o más. Sin embargo, el valor en blanco es mucho menor que la modalidad en verde o entrega inmediata.
Las principales ventajas de comprar en blanco son:
- Económicos. El precio de compra es rebajado y otorga facilidades en el pago del pie. Si el interesado no cuenta con el total del valor del pie, se fragmenta en cuotas hasta el plazo de entrega la propiedad.
- Flexibilidad. Al comprar en blanco el cliente tiene la posibilidad de elegir las ubicaciones preferenciales del inmueble, como la distribución, estacionamiento y bodega.
Lo importante que hay que tener en cuenta al comprar bajo esta modalidad, es que al tratarse de una compra aún más temprana que su versión en verde, tantos las ventajas económicas como las desventajas por comprar a ciegas se ven aún más intensificadas. Para no llevarse grandes sorpresas, lo más recomendable es elegir una inmobiliaria confiable y que te ofrezca el mejor precio.
¿Qué pasa cuando no tengo ahorros para el pie inicial?
La mejor alternativa de compra de propiedades es hacerlo pagando el pie en cuotas , en verde o blanco. Sin embargo, no todas las personas tienen suficientes ahorros para pagar el pie inmediatamente, o aún no están calificadas en la banca por lo que se vuelve necesario considerar otras alternativas para ahorrar y generar intereses en el tiempo.
Para conseguirlo, existe una opción válida para invertir en el pie de una propiedad: invertir en fondos mutuos.
Consiste en una modalidad de inversión un poco más arriesgada. Es un tipo de inversión donde los montos no tienen ganancia garantizada, ya que involucran el riesgo de que las inversiones realizadas no entreguen la rentabilidad esperada.
Los fondos mutuos son la suma de aportes en dinero entregados por personas naturales y jurídicas a una sociedad anónima o administradora regulada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Al entregar este dinero a la empresa administradora, ésta lo invierte en diferentes tipos de instrumentos financieros que sean valores de oferta pública o bienes, con la finalidad de conseguir una ganancia que será repartida entre todos quienes hicieron un aporte.
Hay que tener claro que invertir el dinero a un administrador es un riesgo que debe correr por cuenta de cada aportante del fondo mutuo elegido.
Sin embargo, lo interesante de este tipo de inversión para la vivienda es que es posible solicitar datos sobre la rentabilidad histórica del fondo mutuo elegido, para así comparar con la rentabilidad obtenida por otros fondos del mismo tipo y en iguales períodos de tiempo, o con la rentabilidad de otras alternativas de ahorro y de inversión.
De este modo puedes tomar una mejor decisión y evitar riesgos a futuro.
Si el riesgo supera la tolerancia del inversionista, éste puede solicitar el rescate de la inversión ajustada por la rentabilidad que haya experimentado la totalidad, o parte de ésta, la que será pagada en un plazo no mayor al que establece el reglamento interno del fondo, el que no puede ser mayor de 10 días desde que se ha efectuado la solicitud de retiro.
En resumen
La promesa de compraventa para inmuebles en blanco o verde siempre será la mejor opción, por la posibilidad de pagar en cuotas sin interés.
El pago del pie al contado de justifica solo si pagar en cuotas implica pagar altos intereses.
Tanto al contado como en cuotas son opciones atractivas de inversión debido a su potencial rentabilidad, y resultan ser más convenientes que depositar mensualmente en un depósito a plazo, fondo mutuo o una cuenta de ahorro.
Sin embargo, los fondos cuentan como una alternativa de inversión válida, pero con un retorno bajo pero muy líquido.
¿Invertir en bienes raíces o acciones?
Definir en qué invertir no es una decisión fácil. Antes debes tener claras tus expectativas, los riesgos y, obviamente, tu presupuesto. Es decir, todo dependerá de factores como tu personalidad, metas financieras, cuenta de ahorros y también del contexto económico. Para decidir qué tipo de inversión se ajusta mejor a tus necesidades, aquí analizamos los pros y contras de cada alternativa:
Bienes Raíces
Eres el propietario
Al comprar una propiedad te conviertes en su único dueño, por lo que tienes la posibilidad de tomar decisiones con toda libertad. ¿Quieres remodelarla? Puedes hacerlo. ¿Prefieres arrendarla? También puedes hacerlo.
Tendrás una serie de variables bajo tu control que incluso ayudan a incrementar el retorno de la inversión. Al contrario de lo que pasa con las acciones, donde tienes que confiar en la administración de la empresa si no eres socio mayoritario.
Puedes conseguir financiamiento
El llamado apalancamiento es mucho más fácil de conseguir. Para comprar una casa o departamento, hay múltiples alternativas de créditos hipotecarios -desde entidades bancarias hasta cajas de compensación- en los que puedes conseguir el capital para financiar la compra.
Con este tipo de préstamo puedes pagar el inmueble en un plazo extenso. Incluso hay casos de personas que financian el pie con créditos de consumo o bien invierten el dinero en proyectos en verde o blanco para tener más tiempo para pagar.
Tienes un activo tangible
Si compras una propiedad, tendrás algo material en lo que se vea reflejada tu inversión. Contarás con una dirección y un lugar con dimensiones determinadas, es decir tu dinero se materializará. Esto genera un sentimiento de posesión y pertenencia.
En cambio, las acciones son “abstractas”, ya que representan un porcentaje del capital abierto en bolsa de una empresa.
Asimismo, un bien raíz goza de plusvalía constante, en otras palabras aumenta su valor a medida que pasa el tiempo.
No necesitas grandes conocimientos para invertir
Comprar un bien raíz es relativamente simple. Para determinar el retorno de la inversión puedes estimar los costos recurrentes que generará la propiedad, y calcular los ingresos derivados de la renta. Asimismo, antes de comprar puedes informarte fácilmente sobre las comunas donde es más rentable hacer tu inversión.
En cambio, antes de invertir en acciones en necesario que al menos entiendas los estados financieros de las empresas, comprender cómo generan utilidades, sus modelos de negocio, los mercados en los que participan, competencia, etc. Y si quieres monitorearlas directamente debes manejar la cuenta que el ejecutivo de inversiones te hará en la corredora de bolsa.
Para mayor información, puedes seguir los consejos de nuestro blog “6 consejos claves para invertir con éxito en el sector inmobiliario
Experimenta menos volatilidad
El valor de las propiedades es determinado por la oferta y la demanda. Si bien puede variar, no suele experimentar grandes bajas en cortos períodos (a no ser que ocurra un fenómeno que afecte a la industria). En cambio, las acciones deben ser monitoreadas periódicamente y sufren ciclos de alzas y bajas agudas.
Acciones
Tienen mayor liquidez
Liquidez es la facilidad en que las acciones pueden convertirse en dinero. Es más inmediato vender una acción que vender una casa. La venta de un inmueble puede demorar meses, incluso años. Si tienes un problema económico y necesitas efectivo rápidamente, la alternativa más frecuente es vender el inmueble a menor precio, con lo que se pierden varios millones del valor real.
Requieren de menor mantención
Al invertir en acciones, puedes dejarlo en manos de un corredor de bolsa y luego cobrar los dividendos. En cambio, los bienes raíces requieren de mayor mantención. Tendrás que hacerte cargo de diversas tareas como el pago de gastos comunes o servicios básicos, cobro del arriendo, etc.
En cualquier momento pueden ocurrir imprevistos y debes mantener tu propiedad en buenas condiciones, porque es una manera de cuidar tu dinero.
Dan ganancias inesperadas
Aunque no se puede garantizar la obtención de una determinada rentabilidad, el valor de las acciones pueden dispararse y dar sorpresivos dividendos.
Para esto, considera que deberás pagar los gastos a quien realiza la operación. Los corredores de bolsa cobran un porcentaje por operar en el mercado accionario.
No hay una opción que sea mejor que la otra. Todo dependerá del riesgo que quieras asumir, en cuánto tiempo quieres recibir el retorno de tu inversión, el capital inicial, etc. Lo importante es que escojas una alternativa que se adapte a tus expectativas y capacidades financieras.
Claves para convertirte en un inversionista inmobiliario exitoso
Si estás decidido a incursionar en el mundo de las inversiones inmobiliarias, sigue esta ruta de prácticas que te ayudarán no sólo transformarte en un experto del rubro, sino que también a ser reconocido como un gran profesional y hombre de negocios.
¿Qué es el éxito sino el resultado de nuestras acciones y conductas para llevar a cabo una misión?
Así lo han demostrado grandes personajes de la historia como Thomas Alva Edison y Henry Ford, de quienes se ha podido desprender una serie de características en común y que toda persona puede poner en práctica para, precisamente, convertirse en alguien exitoso.
Sin embargo, si del mundo de las inversiones inmobiliarias se trata, es necesario destacar hábitos que no sólo harán que te transformes en un experto del rubro, sino que también te llevarán a ser reconocido como un gran profesional y hombre de negocios.
Porque el dinero no es valioso en sí mismo, sólo se vuelve relevante cuando ayuda a conseguir tus sueños y propósitos.
Estar informado
Si bien no es necesario contar con estudios o un título para dedicarte a invertir en el rubro inmobiliario, es fundamental que, cuando estés dentro del negocio, sepas conceptos básicos de la industria, tales como el diferencial precio/costo, la plusvalía, la generación de valor, el perfil del inversionista y el tipo de inmueble.
El hecho de que no domines el vocabulario del mundo en el cual se desenvuelve tu empresa, puede acarrear, a lo menos, que la gente desconfíe de ti.
En este sentido, una conducta fundamental para estar cada vez más informado del negocio, es escuchar con mucha atención a tus interlocutores. De esta manera podrás no sólo acceder a información privilegiada de tus clientes, sino que además irás ganando cada vez más confianza en tu expertise.
Esta misma práctica repercutirá en el método de fijación de precios que ocupes. Ya sea que te bases en los márgenes, los precios objetivos, la demanda, la competencia o el valor más grande posible, siempre resultará fundamental estar informado para definir los montos de tu negocio de la manera más adecuada.
Tener un plan (y acatarlo)
La disciplina siempre se traduce en éxito y este hábito tiene mucha más relación con ser activo y constante en el trabajo, que rígido e incapaz de reaccionar a los cambios. Por esto es que, cuando hablamos de tener un plan y acatarlo, lo que debes entender es que, antes de ingresar al mercado inmobiliario, deberías tomarte un tiempo en diseñar tu plan de negocios.
Este plan no sólo te ayudará a establecer aspectos clave como la visión y metas de tu empresa, también te va a animar a proyectar tu negocio con una serie de reglas que aseguren las decisiones que tomarás a lo largo de tu carrera como empresario del rubro.
Podrás establecer cosas concretas como tu mercado objetivo, criterios de selección e incluso el criterio de selección de tus propiedades, pero también anteponerte a los problemas a través de un plan de contingencia que considere tanto el análisis de riesgo de tu inversión como la viabilidad financiera de una compra o una venta.
Buscar aliados
El negocio inmobiliario tiende a ser independiente y solitario en el sentido que permite a quienes lo ejercen una libertad y flexibilidad únicas en comparación con otros trabajos. Por lo mismo, es recomendable acudir a buenos aliados, tanto para mantener una buena red de contactos, como crecer en un mercado altamente competitivo y ágil.
Con aliados nos referimos a leer libros que enseñan métodos para alcanzar la “buena salud” financiera o que incentivan la práctica de hábitos para ser efectivos en los negocios, hasta asistir a cursos y seminarios pensados especialmente para personas que quieran aprender todo lo necesario para desenvolverse con éxito en el mundo de la inversión inmobiliaria.
También es recomendable relacionarse con agentes inmobiliarios y asesores financieros para escuchar sus experiencias y opiniones, pero sobre todo terminar de insertarse cada vez más en el atractivo y complejo mundo de los bienes raíces.
Finalmente, una buena idea para convertirte en un gran inversionista inmobiliario es interactuar con personas comunes y corrientes que sean ejemplos de éxito, ya sea por sus experiencias personales, como por vaivenes económicos en los negocios en general y dentro del rubro.
Es un tipo de inspiración que también podrás encontrar en líderes de opinión con buena presencia en redes sociales y participación en libros, cursos y seminarios del rubro.
Desde la visión y metas que quieras establecer para tu negocio, hasta cómo promocionar y obtener tus primeras ganancias. Estos son sólo algunos de los elementos que debe tener tu plan de inversión inmobiliaria.
Diseña tu plan de inversión inmobiliaria con estos consejos
Desde la visión y metas que quieras establecer para tu negocio, hasta cómo promocionar y obtener tus primeras ganancias. Estos son sólo algunos de los elementos que debe tener tu plan de inversión inmobiliaria.
Qué duda cabe: la inversión inmobiliaria siempre es un buen negocio, sobre todo cuando las tasas de interés están bajas.
No obstante, antes de comenzar a adquirir terrenos, propiedades, estacionamientos, locales comerciales u oficinas, es elemental que diseñes tu plan de inversión inmobiliaria como un plan de negocios propiamente tal.
Si bien no es necesario contar con estudios o un título para dedicarte a invertir en este rubro, sí tienes que dedicarte a planificar aspectos clave como lo son tus metas, criterios de selección, precauciones y estrategias de salida, como punto de inicio de tu ingreso al mundo inmobiliario.
PASO 1: Define tu visión y metas
Puede que el objetivo principal de tu inversión sea ganar dinero y ahorrarlo para la vejez. Sin embargo, cuando piensas de qué manera lograrás este cometido, la respuesta no llega tan rápido. Para esto, es necesario establecer una visión que indique claramente hacia dónde dirigirás tus objetivos y, con esto, fijar las acciones para lograrlas.
Por ejemplo, si crees que lo tuyo es la compra de propiedades usadas, entonces tu misión debiera ser algo así como “Renovar viviendas en comunas tradicionales del Gran Santiago”. En el mismo camino entonces, las metas tendrían que ser:
- Adquirir propiedades en comunas como Santiago, Santiago Centro, Recoleta o Estación Central.
- Privilegiar los lugares con buen acceso a centros comerciales de la comuna.
- Priorizar los sitios donde exista todavía vida de barrio.
- Restaurar las propiedades antes de ponerlas en arriendo.
PASO 2: Proyecta tu estrategia
Con la misión y metas de tu proyecto establecidas, viene lo concreto. Porque para diseñar el grueso de tu plan de inversión inmobiliaria debes trazar una serie de reglas que aseguren cada una de las decisiones que tomes largo de tu carrera como inversionista del rubro.
Todo, con el afán de direccionar tu inversión de la mejor manera.
Comienza estableciendo tu mercado objetivo; si buscas invertir para atender tus propias necesidades o bien las de un público comprador en particular, o bien si te animas a emprender, por ejemplo, en el nicho de clientes no atendidos, como es el caso de quienes necesitan vender una propiedad con urgencia o cuentan con una mayor disposición de pago para poner en arriendo un bien raíz.
Luego están tus criterios de selección o en qué te vas a basar para elegir tus propiedades, así como también la identificación de oportunidades y procesos para obtener tus primeras ganancias. Esto, con la clara intención de afinar cada vez más tu ojo como inversionista inmobiliario.
PASO 3: Anticípate a los problemas
Hoy, cualquier rubro implica la acción de prever conflictos y problemas y preparar una efectiva política de prevención. Tu plan de contingencia debe considerar desde el análisis de riesgo del sector ante una coyuntura en particular hasta la viabilidad financiera de una compra o una venta en un momento o lugar determinado.
Además del diseño de tu plan de inversión inmobiliaria, es recomendable mitigar los riesgos de la inversión investigando previamente el mercado, así como también contar con la asesoría de personas especializadas en la materia.
Las oportunidades de negocio dentro del mercado inmobiliario son múltiples. Sin embargo, dado su gran tamaño, es preciso que tú como inversionista enfoques tus recursos y esfuerzos en un área o segmento específico.
Invierte en un nicho para que tu inversión inmobiliaria sea exitosa
Concentrarse en nichos es clave para lograr una inversión inmobiliaria exitosa. ¿Pero cómo identificar la mejor opción si eres inversionista primerizo?
El mercado inmobiliario en Chile es competitivo. Dado que es un sector que funciona a largo plazo, su crecimiento es estable y constante en el tiempo.
Ciertamente tiene sus momentos de alzas y bajas, como toda inversión financiera. Aún así, el chileno es uno de los mercados inmobiliarios más consolidados de América Latina. Este liderazgo es encabezado por Santiago como el epicentro de los grandes cambios en la demanda y oferta local.
Gracias a esta estabilidad y seguridad, el sector hoy ofrece una amplia oferta de oportunidades de inversión.
Ten en cuenta que toda inversión tiene un riesgo asociado, el que dependerá de tu capacidad de tolerancia como inversionista. Identifica aquí cuál es el nicho que más te conviene:
En blanco
En este caso, el proyecto está diseñado en planos y maquetas, pero su construcción todavía no comienza. La inmobiliaria todavía necesita pedir varios permisos municipales para empezar. Es la opción más barata, pero también más lenta; la entrega de la propiedad bien puede demorar unos 2 años porque existe una garantía de cumplimiento y genera más plusvalía.
En verde
La compra en verde también tiene riesgos asociados, aunque acotadas en comparación con su símil “en blanco”. Por lo general, el proyecto está en construcción y cuenta con la mayoría de las autorizaciones municipales, excepto por el Permiso de Recepción.
En este caso, el valor es un poco más alto pero sus ventajas incluyen flexibilidad para pagar el pie, que puede ser en cuotas en efectivo o a crédito durante el plazo que demore el proyecto en estar listo.
Inmueble pequeño
La oferta de departamentos de un ambiente o que requieren de un capital bajo es muy amplia hoy. Este tipo de propiedades es particularmente preferido por personas que trabajan todo el día y sólo necesitan un lugar donde dormir o bien jóvenes universitarios que estudian en una ciudad distinta a su hogar.
También funcionan para arriendo temporal o de vacaciones. El diseño y construcción de estas propiedades es práctico, con espacios bien definidos para cada objetivo. Aquí te explicamos cómo invertir en inmuebles pequeños.
Flipping
Es una tendencia reciente enfocada en renovar inmuebles para vender después, obteniendo una ganancia mayor. A diferencia de la renovación clásica, el objetivo del inversionista no es quedarse con la propiedad. Por lo general, se trata de recuperar inmuebles deteriorados, los que son más baratos de comprar.
No obstante, sin un buen presupuesto y una planificación adecuada, los costos asociados a este negocio pueden causar grandes pérdidas, sobre todo ante los imponderables que surgen siempre en toda remodelación.
Llave en mano
Este concepto aplica a todo tipo de inversiones que son entregadas a los compradores para “llegar y usar”. Es decir, el proveedor se hace cargo de todo el desarrollo y montaje del proyecto personalizado según los gustos del cliente, para que éste simplemente utilice el bien o servicio cuando está listo sin necesidad de intervenir.
En el caso del mercado residencial, el término aplica a diferentes tipos de edificaciones desde nuevas, prefabricadas, viviendas modulares hasta propiedades que son renovadas, entre otras alternativas.
Multifamilia
Es la tendencia más reciente en el mercado de las viviendas. Consiste en la construcción y posterior arriendo de edificios residenciales que son propiedad de un solo dueño. Este formato se hizo popular en Estados Unidos en la década del 30, pero recién llegó a Chile en 2013. El objetivo de la inversión es arrendar los departamentos que componen la propiedad.
Duplex
Invertir en una casa duplex tiene como fin atraer a arrendatarios que buscan ahorrar gastos de vivienda o bien no pueden comprar un inmueble por sí solo. A diferencia de los edificios de departamentos, donde los habitantes comparten los gastos comunes, en una casa duplex el inmueble es diseñado para sólo tener dos unidades habitacionales completamente equipadas de forma separada.
Por lo general, el propietario habilita un área especial para que otras personas vivan ahí y paguen arriendo.
Terrenos vacíos
La inversión en terrenos vacíos, desde el que ocupa una casa hasta paños inmobiliarios completos, tiene como objetivo obtener un retorno a largo plazo. Ésta es una práctica común de inversionistas de alto patrimonio o fondos de inversión, quienes proyectan el futuro del bien raíz en esa zona e invierten en los terrenos antes de que sean intervenidos, cuando todavía son baratos. Luego los venden a la empresa inmobiliaria a un mayor precio.
Entre los riesgos asociados este tipo de inversión están los cambios a los planos reguladores que hace cada nuevo administración municipal, lo que puede aumentar o restar valor a la propiedad.
En resumen, todo tipo de inversión tiene un riesgo asociado, por muy estable que sea el mercado de los bienes raíces a largo plazo.
Por eso, el nicho de inversión que elijas en este sector depende de tu nivel de tolerancia al riesgo y de tus objetivos de rentabilidad.
Debes sopesar las ventajas y desventajas de todas las alternativas disponibles, desde las oportunidades más sencillas y probadas, como la compra de una vivienda pequeña para después arrendarla, hasta las más complejas, como la adquisición de paños completos de terrenos.
Para sumarte a la comunidad de inversiones inmobiliarias, primero debes evaluar las diferentes alternativas que hay para participar en el sector. Algunas requieren una mayor inversión de tiempo o dinero que otras, así como experiencia o conocimiento sobre el sector.
Conclusión
Invertir en el mercado inmobiliario es una excelente opción, ya que está siempre en crecimiento. Asimismo, ofrece distintas opciones de inversiones accesibles a todos los capitales, edades y necesidades.
Estas alternativas van desde la compra de un departamento y el uso mixto de propiedades, hasta la inversión en paños de terrenos para futuras edificaciones.
Tus alternativas como inversionista inmobiliario son muchas, pero depende de tus objetivos si éstas son rentables o no para tí.