Cuando se trata de invertir en bienes raíces, es importante tomar decisiones basadas en datos y análisis financiero en lugar de dejarse llevar por las emociones. Aunque un departamento o una propiedad puedan parecer atractivos a primera vista, es fundamental evaluar su rentabilidad de manera objetiva. En este artículo te daremos consejos para calcular el retorno de la inversión (ROI) de un inmueble. Aprenderás a identificar el rendimiento de alquiler, a evaluar la plusvalía y el flujo de efectivo, entre otros conceptos. Además, veremos cómo aplicar estas claves en el mercado inmobiliario de Chile.
Entendiendo el ROI en las inversiones
El ROI es un indicador fundamental para evaluar la rentabilidad general de un inmueble. Se calcula dividiendo la ganancia neta de la inversión entre el costo total de la misma. Un ROI positivo indica una inversión rentable.
La fórmula sería: ROI = (Ganancia neta de la inversión / Costo total de la inversión) x 100.
Supongamos que estás considerando invertir en un departamento en Santiago, Chile. El costo total de la inversión, que incluye el precio de compra y los gastos asociados (impuestos, honorarios legales, etc.), es de 100 millones de pesos chilenos (CLP).
ROI = (Ganancia neta de la inversión / Costo total de la inversión) x 100 ROI = ((Ingreso anual por alquiler - Gastos) * Período de tiempo) / Costo total de la inversión) x 100 ROI = ((4,000,000 CLP * 5 años) / 100,000,000 CLP) x 100 ROI = 20%.
En este ejemplo, el ROI de la inversión en el departamento en Santiago, Chile, sería del 20%. Esto indica que la inversión generaría una ganancia neta del 20% sobre el costo total de la inversión durante un período de 5 años.
¿Cómo calcular todos los gastos asociados?
Habrás visto que uno de los puntos para poder calcular el ROI de un inmueble es el de los gastos vinculados a la operación. Aquí hay algunos gastos comunes que debes tener en cuenta:
Impuestos
En Chile, existen impuestos relacionados con la propiedad y la transacción inmobiliaria, como el impuesto territorial (contribuciones), el impuesto a la renta si obtienes ingresos por alquiler, y el impuesto a la venta (IVA) si es una propiedad nueva.
Honorarios legales y comisiones
Puedes incurrir en gastos legales al contratar un abogado o notario para el proceso de compra-venta de la propiedad. Además, si utilizas los servicios de un corredor de propiedades, deberás considerar las comisiones que cobren por su intermediación.
Mantenimiento y reparaciones
Deberás tener en cuenta los posibles costos de mantenimiento y reparaciones de la propiedad, como por ejemplo:
- Pintura
- Fontanería
- Electricidad
- Baños y cocina
- Suelos
- Carpintería
Ten en cuenta que mantener la propiedad en buen estado a través de reparaciones y mantenimiento regular ayuda a preservar su valor a largo plazo.
Además, ignorar las reparaciones necesarias puede llevar a problemas más graves y costosos en el futuro. Por ejemplo, una pequeña fuga de agua no reparada puede convertirse en un problema de humedad y moho, lo que requeriría costosas reparaciones estructurales y de salud.
En definitiva, al mantener la propiedad en buen estado, se puede obtener un mayor ROI del inmueble y una mayor satisfacción como propietario. Una propiedad bien cuidada tiende a atraer inquilinos de calidad, reducir la vacancia y generar ingresos estables.
Seguros
Contar con un seguro de propietario o seguro de hogar es altamente recomendable para proteger tu propiedad de posibles riesgos y garantizar la tranquilidad financiera en caso de eventos imprevistos.
En situaciones en las que tu propiedad no sea habitable debido a un evento cubierto, el seguro de propietario puede proporcionar cobertura para los gastos adicionales, como alojamiento temporal, mientras se realizan las reparaciones necesarias.
Si eres propietario de un inmueble destinado al alquiler, el seguro de propietario te protege contra pérdidas de ingresos debido a daños en la propiedad que podrían afectar su habitabilidad. Al cubrir los gastos adicionales, como alojamiento temporal para los inquilinos, el seguro ayuda a mantener los flujos de efectivo y, por lo tanto, la rentabilidad de tu inversión.
Además, saber que la propiedad está protegida contra posibles riesgos puede hacerla más atractiva, lo que puede facilitar la atracción de inquilinos de calidad o la venta de la propiedad a un precio más favorable.
Cuotas de administración
En caso de que la propiedad forme parte de un condominio o conjunto residencial, es probable que debas pagar cuotas de administración para cubrir los gastos de mantenimiento común, seguridad, áreas comunes, entre otros.
Gastos de financiamiento
Si has obtenido financiamiento para la inversión, debes tener en cuenta los pagos de intereses y el principal de la hipoteca, así como otros costos asociados con el préstamo, como las tasas de cierre y los cargos por servicios bancarios.
Vacantes y pérdidas de ingresos
Existe la posibilidad de que la propiedad no esté ocupada durante ciertos períodos o que puedas tener inquilinos que no paguen puntualmente. Estima una tasa de vacancia y una tasa de incumplimiento de pago para tener en cuenta estas posibles pérdidas de ingresos.
¿Qué tener en cuenta para saber la ganancia neta de tu inversión?
El otro punto importante que te permitirá calcular el ROI del inmueble para inversión es la ganancia neta. En este sentido, toma nota de los aspectos a tener en cuenta:
Ingresos por alquiler
Calcula los ingresos generados por el alquiler de la propiedad. Esto incluye el monto mensual de alquiler multiplicado por la cantidad de meses en los que se espera que la propiedad esté ocupada durante un período de tiempo determinado.
Supongamos que, en base al análisis del mercado inmobiliario en la zona, estimas que puedes obtener un ingreso anual por alquiler de 8 millones de pesos chilenos (CLP). El rendimiento de alquiler se calcula de la siguiente manera:
Rendimiento de alquiler = Ingreso anual por alquiler / Valor de mercado del inmueble Rendimiento de alquiler = 8,000,000 CLP / 120,000,000 CLP Rendimiento de alquiler = 0.0667 o 6.67%
Incremento del valor de la propiedad
Evalúa el potencial de apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. Investiga las tendencias del mercado inmobiliario en la ubicación específica y considera factores como el desarrollo de infraestructuras, el crecimiento económico y las mejoras en la zona que puedan influir en el valor de la propiedad.
La plusvalía puede ser un aspecto significativo a tener en cuenta al calcular el retorno de la inversión (ROI) de una propiedad, ya que puede contribuir a la rentabilidad general de la inversión a largo plazo. Sin embargo, es importante realizar un análisis detallado y considerar otros factores financieros, como los ingresos por alquiler, los gastos asociados y el flujo de efectivo, para obtener una evaluación completa de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
La importancia del apalancamiento
El apalancamiento inmobiliario es una estrategia que puede ser importante para obtener un ROI (Retorno de la Inversión) favorable al invertir en bienes raíces. Consiste en utilizar financiamiento, como un préstamo hipotecario, para adquirir una propiedad en lugar de utilizar solo fondos propios.
Al utilizar financiamiento, puedes adquirir propiedades de mayor valor y generar un mayor potencial de retorno en comparación con el uso de tus propios recursos. Esto significa que puedes invertir en propiedades más grandes, en ubicaciones estratégicas o con un mayor potencial de crecimiento, lo que puede conducir a un ROI más alto a largo plazo.
Además, es posible que los flujos de efectivo generados por la propiedad sean mayores que los pagos de intereses y principal del préstamo. Esto se debe a que el rendimiento de la propiedad se calcula sobre el valor total de la inversión, incluido el monto prestado. Como resultado, el apalancamiento inmobiliario puede aumentar el flujo de efectivo positivo y mejorar el ROI.
Si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, el apalancamiento inmobiliario puede aumentar la rentabilidad de tu inversión. Si bien el valor de la propiedad puede aumentar tanto para el capital propio como para el financiamiento, el apalancamiento permite que el crecimiento en el valor total de la propiedad se amplifique en relación con el capital propio invertido. Esto puede aumentar significativamente el ROI.
En lugar de destinar todos tus recursos a una sola propiedad, puedes adquirir varias propiedades utilizando financiamiento, lo que distribuye el riesgo y aumenta las oportunidades de obtener un ROI equilibrado en diferentes propiedades.
Deja tu comentario