Financiamiento para la inversión inmobiliaria en Chile

¿Has estado pensando en invertir en bienes raíces en Chile? ¡Es una excelente decisión! Hay muchas formas de lograrlo a día de hoy, el mito clásico de que se trata de algo para unos pocos con grandes ahorros cada vez está más enterrado. Encontrar el financiamiento adecuado puede ser la mejor opción para hacer realidad tus planes. Podrás acceder a una mayor cantidad de capital y distribuir el pago en un período más largo, lo que te dará más flexibilidad y oportunidades. Además, vamos a ver distintas opciones, para que descubras que hay mucho más que los créditos hipotecarios. 

Opciones de financiamiento para la inversión inmobiliaria en Chile

Crédito hipotecario tradicional

Esta es una forma popular de financiamiento para la compra de propiedades. Consiste en solicitar un préstamo a una entidad financiera, que otorga el dinero necesario para adquirir la propiedad y luego establece un plan de pagos a largo plazo. El bien raíz adquirido se utiliza como garantía del préstamo.

Con este tipo de financiamiento, puedes distribuir el pago en cuotas mensuales a lo largo de varios años, lo que te facilita el cumplimiento de tus obligaciones financieras mientras te conviertes en propietario de tu nuevo bien raíz.

Por ejemplo, un inversionista quiere comprar un departamento en Santiago valorado en $100 millones. Solicita un crédito hipotecario a una entidad bancaria que le presta el 80% del valor de la propiedad ($80 millones). El inversionista debe pagar una cuota mensual que incluye el capital y los intereses durante un período de 20 años.

Leasing habitacional

En lugar de comprometerte a comprar la propiedad de inmediato, arriendas el lugar durante un período determinado. Esto te brinda la oportunidad de vivir en el lugar y evaluar si realmente es lo que buscas. Al finalizar el contrato, tienes la opción de comprar la propiedad a un precio previamente acordado. ¡Es una excelente opción para aquellos que desean probar antes de comprometerse!

Por ejemplo, imagina que buscas un local comercial en Viña del Mar. En lugar de comprarlo de inmediato, decides arrendarlo por 5 años mediante un contrato de leasing habitacional. Al finalizar el período, podrías tener la opción de comprarlo.

Crédito directo con vendedor o inmobiliaria

Ahora, aquí viene una opción menos convencional pero igualmente interesante: el crédito directo con el vendedor o la inmobiliaria. Esta opción te permite negociar directamente con ellos para establecer condiciones de pago personalizadas. Puedes acordar cuotas mensuales, plazos e intereses directamente con la contraparte. Esta opción puede brindarte mayor flexibilidad y evitarte el proceso más formal con una entidad financiera. Pero no olvides asegurarte de tener un contrato sólido que proteja tus intereses.

Por ejemplo, pongamos que quieres comprar un terreno en las afueras de Concepción. En lugar de buscar un crédito hipotecario, decides ponerte de acuerdo con el vendedor para pagar el terreno en cuotas mensuales durante un período de 5 años, acordando un interés fijo del 5% anual.

Propiedades fraccionadas

Esto implica comprar una fracción de una propiedad compartida con otros inversionistas. Así, puedes acceder a una propiedad de mayor valor y compartir los costos y beneficios con los demás propietarios. Es una forma innovadora de invertir en bienes raíces y diversificar tus activos.

Financia tu compra con mutuarias

Las mutuarias son instituciones financieras cooperativas. Estas organizaciones ofrecen préstamos y servicios financieros a sus socios. Podrías acceder a financiamiento con condiciones más favorables que las ofrecidas por los bancos tradicionales. Las mutuarias suelen tener una relación más cercana con sus socios, lo que puede brindarte un trato personalizado y más flexible.

Capital privado

Además, siempre existe la posibilidad de buscar inversionistas o socios para tu proyecto. Si tienes una idea sólida y atractiva, puedes presentarla a posibles inversionistas interesados en el sector inmobiliario. Trabajar en equipo y compartir los costos y beneficios puede ser una excelente manera de financiar tu inversión y minimizar los riesgos.

Fondos de pensiones

En Chile, los fondos de pensiones administran los ahorros de los trabajadores para su futura jubilación. Estos fondos tienen la posibilidad de invertir en diversos activos, incluyendo bienes raíces. Algunos fondos de pensiones invierten en proyectos inmobiliarios como parte de su estrategia de diversificación y búsqueda de rentabilidad. Si estás buscando financiamiento para tu inversión inmobiliaria, podrías explorar la opción de presentar tu proyecto a fondos de pensiones que tengan un interés en el sector inmobiliario.

Subsidios estatales

El Gobierno de Chile cuenta con diversos programas de subsidios destinados a facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para personas de bajos ingresos. Estos programas pueden ofrecer subsidios directos, subsidios a la tasa de interés de un crédito hipotecario o la entrega de viviendas sociales a precios reducidos. Si cumples con los requisitos establecidos por el programa y tu inversión inmobiliaria se alinea con los objetivos del subsidio, puedes acceder a financiamiento o beneficios adicionales que te ayuden a concretar tu proyecto.

Sociedades de inversión

La formación de una sociedad de inversión inmobiliaria puede ser una opción interesante para reunir fondos y financiar proyectos inmobiliarios. En una sociedad de inversión, varias personas o entidades se unen y aportan capital para invertir en bienes raíces. Cada miembro de la sociedad tiene una participación en las ganancias y las decisiones de inversión. Este tipo de estructura permite compartir riesgos y costos, además de aprovechar la experiencia y conocimientos de los distintos miembros del grupo.

Préstamos de familiares o amigos

En ocasiones, nuestros conocidos pueden estar dispuestos a apoyarte financieramente en tu inversión inmobiliaria. Si bien esta opción puede ser conveniente por la flexibilidad y las posibles condiciones favorables, es importante tener en cuenta que es esencial establecer un contrato claro y detallado que defina los términos del préstamo, incluyendo la tasa de interés (si corresponde), los plazos de pago y cualquier otra condición relevante. Respetar los acuerdos establecidos contribuirá a mantener una relación saludable con tus prestamistas.

Ahorros personales

Utilizar tus propios ahorros es una opción común para financiar inversiones inmobiliarias. Si has ahorrado una cantidad significativa de dinero, puedes destinar una parte o la totalidad de esos fondos para la adquisición de una propiedad o el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Utilizar tus ahorros personales tiene la ventaja de evitar deudas o intereses adicionales, además de otorgarte un mayor control sobre tu inversión. Sin embargo, también pierdes liquidez y te limita la rentabilidad que te ofrece el apalancamiento inmobiliario.

Requisitos de financiamiento para inversionistas

Cada fuente de financiación tiene sus propias reglas y maneras de funcionar. Sin embargo, vamos a ver en líneas generales las condiciones habituales. Estas te darán un poco de visión global como punto de partida. Así podrás analizar la viabilidad de tu operación, y empezar a planificar con algunos trámites previos.

Estabilidad financiera

Para empezar, es fundamental demostrar estabilidad financiera y capacidad de pago. Las entidades financieras y los vendedores/inmobiliarias quieren asegurarse de que puedas asumir las obligaciones financieras y cumplir con los pagos. Por lo tanto, evaluarán tu historial crediticio y analizarán tu capacidad de pago actual.

Garantías

Además, es probable que te soliciten una garantía para respaldar el financiamiento. Generalmente, esto se hace utilizando la propia propiedad que deseas adquirir como garantía. La idea es que, en caso de que no puedas cumplir con los pagos, la entidad financiera o el vendedor/inmobiliaria puedan hacer valer la garantía y recuperar su inversión. 

Antecedentes legales

Es necesario presentar documentos que acrediten la legalidad de la inversión y la propiedad. Esto implica tener en orden todos los documentos legales necesarios, como escrituras, títulos de dominio y otros registros pertinentes. Es importante asegurarte de que la propiedad cumpla con todas las regulaciones y requisitos legales antes de proceder con el financiamiento.

Evaluación de la propiedad

Tanto la entidad financiera como el vendedor o inmobiliaria pueden solicitar una tasación profesional de la propiedad. Esta evaluación tiene como objetivo determinar el valor de la propiedad y evaluar su condición general. La tasación también proporciona una base para establecer el monto máximo del financiamiento que se puede otorgar, así como para determinar los términos y condiciones del préstamo o acuerdo de financiamiento.

Anticipo de capital

Algunas modalidades de financiamiento pueden requerir que el inversionista realice un anticipo de capital. Esto implica que el inversionista debe aportar un monto inicial de dinero, generalmente como un porcentaje del valor total de la propiedad. El anticipo de capital puede variar según la opción de financiamiento seleccionada y las condiciones negociadas. Es importante tener en cuenta este requisito al considerar las opciones de financiamiento disponibles.

Conclusión

Como ves, hay varias opciones disponibles y cada una tiene sus propias ventajas. Por supuesto, es crucial evaluar cuidadosamente tus necesidades financieras, metas a largo plazo y capacidad de pago antes de tomar una decisión.

Recuerda que siempre puedes buscar asesoramiento profesional para analizar las diferentes opciones y encontrar la que mejor se adapte a tus circunstancias. ¿Te ayudamos? Consúltanos sin ningún compromiso, ¡somos expertos en el rubro!