La decisión de invertir en bienes raíces no implica estar dispuesto a colocar el dinero en cualquier propiedad. El inversionista debe pasar por una exhaustiva fase de análisis, tanto del inmueble como del resto del mercado para adquirir más visión antes de la toma de decisiones. Esto es lo que se denomina el ACMI o Análisis Comparativo del Mercado Inmobiliario. Veamos cómo se lleva a cabo dicho estudio de mercado.
¿Qué es el ACMI?
Lo primero que debe hacer el inversionista es marcarse unos objetivos, valorando sus posibilidades reales en cuanto a acceso a crédito, ahorros, solvencia económica, etc. En segundo lugar es momento de ver oportunidades de inversión, y entonces es cuando se debe estudiar cada propiedad con todo detalle, incluyendo la evaluación numérica de conceptos financieros como el Cap Rate y el ROI, además de otros factores.
Una vez pasada la fase de estudio de la oportunidad, conviene comparar con el inmueble con el mercado en su conjunto. Es el momento de aplicar el ACMI, para poder valorar en qué medida la cotización, la ubicación y las demás características del bien raíz son interesantes respecto al mercado inmobiliario en conjunto.
¿Qué debe incluir el análisis comparativo?
Una vez se detectan buenas oportunidades de inversión y se quiere realizar un análisis comparativo respecto del resto del mercado inmobiliario, se debe valorar:
- La ubicación de la propiedad
- El precio de unidades similares en la zona
- Qué valores de arriendo tienen propiedades similares
- Oportunidades de futuro en la ubicación
- Antigüedad de la vivienda
- Estado de la construcción
- Información relativa a permisos
Si logras calcular la renta aproximada de una zona determinada, podrás deducir información sobre la demanda y los precios inmobiliarios. Además, también puedes acudir a portales inmobiliarios para analizar oportunidades y precios, y comparar respecto a la propiedad que te interesa valorar.
¿Cómo hacer el análisis comparativo?
Encuentra 3 propiedades vendidas recientemente que sean similares a la candidata, idealmente que se vendieran hace menos de 3 meses o máximo medio año. Estas propiedades deben ser lo más similares posible, y próximas entre sí en cuanto a localización.
Ten en cuenta que algunas veces será complicado poder evaluar una propiedad, pero cuanto más afines eligiendo unos elementos comparativos similares, más probabiliades de éxito podrás tener en tus cálculos. Por ejemplo, un vecindario que se gentrifica rápidamente podría no tener comparables sólidos porque los precios de la vivienda pueden cambiar drásticamente en solo unos pocos meses.
Una vez se seleccionan al menos tres inmuebles, se examina cada uno a fondo para determinar en qué se diferencian de la propiedad en cuestión. Una vez que las diferencias se detallan, el precio de venta de cada compensación se ajusta para determinar cuánto costaría si fuera casi idéntica a la propiedad en cuestión y se vendiera en el mercado actual.
Recuerda que aunque un análisis comparativo de mercado utiliza indicadores del mercado de la vivienda similares para comparar e identificar los valores de las viviendas regionales, no se considera una tasación oficial de la vivienda. Mientras que las tasaciones de viviendas son realizadas por tasadores para crear valoraciones de viviendas, el análisis se hace por expertos inmobiliarios o inversionistas.
Aunque el valor resultante es una aproximación que también incorpora los objetivos del vendedor o comprador de la propiedad, un análisis comparativo es un proceso complejo que requiere conocimientos técnicos del mercado en general y cómo varios aspectos de los bienes raíces impactan el valor de una propiedad.
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