Todos soñamos con un terreno en la playa o en el campo. Sin embargo, la compra de esta propiedad bien puede convertirse en una pesadilla si no tomas una decisión bien estudiada. Tanto si quieres este tipo de vivienda para ti como si deseas adquirirla como inversión, evita los típicos problemas. Sin la decisión adecuada, puedes tener complicaciones legales, ambientales y sociales que rodean la adquisición de este tipo de bien raíz. Sigue estos cinco consejos antes de comprar.
1. Que cumpla con la regulación pertinente
Es lo primero que debes hacer para evitar dolores de cabeza. En la práctica, cuatro tipos de normas rigen la compra y venta de terrenos rurales o urbanos en Chile:
- Decreto 3.516 del año 1980 respecto a las subdivisiones y gestión de predios rústicos destinados a fines agrícolas, ganaderos y forestales.
- Ley de Urbanismo y Construcciones, que rige todo lo edificado en zonas urbanas.
- Plan Regional de Ordenamiento Territorial (PROT), sobre el desarrollo y organización física de las políticas de desarrollo de las regiones.
- Plan Regulador Municipal, sobre las condiciones de higiene y seguridad tanto en edificaciones como en los espacios urbanos dentro de una comuna.
Sin embargo, hay casos -muy recientes- de personas que compraron terrenos, edificaron sus casas (primera o segunda vivienda) y arriesgan su demolición, porque la propiedad no cuenta con los permisos o no cumple con la regulación correspondiente.
Por eso, es crucial que aclares la legalidad del terreno que te interesa comprar desde el principio y de la siguiente manera:
- Pide la carpeta de documentos vigentes de la propiedad (títulos, escrituras, planos, etcétera) debidamente registrados con el pre Rol o Rol del dueño ante el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Consulta la inscripción del dominio directamente en la página web u oficinas de esta institución.
- Confirma el tipo de terreno: si es rural o residencial. Hay límites de construcción diferentes para uno y otro. En el caso de los terrenos agrícolas, sólo puedes construir dos viviendas por hectárea. Si es el segundo caso, también es importante saber si es propiedad de una persona o empresa, o si está acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, lo que influye en su potencial constructivo.
- Si es un loteo, cerciórate de que el plano esté aprobado y timbrado por el Servicio Agrícola Ganadero (SAG). Tiene que medir mínimo 5.000 m2 como dice la ley, porque si el sitio es menor a este tamaño, corresponde a un “loteo brujo”, es decir, la subdivisión es ilegal.
Si llegas a comprar un terreno así sólo tendrás acceso a una “cesión de derechos”, pero nunca podrás inscribir el terreno a tu nombre, ni venderlo o usarlo como garantía en créditos hipotecarios.
- Solicita en la Dirección de Obras de la Municipalidad el plano regulador para constatar, según recomienda el Ministerio de Vivienda:
- Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno.
- La vialidad obligatoria a considerar.
- Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno.
- En esta misma dirección municipal pide el "Certificado de Informaciones Previas", que contiene todas las exigencias sobre el terreno (deudas, herencias, multas, etcétera).
- Consulta en el Servicio de Impuestos Internos qué gravamen territorial o contribuciones paga la parcela o loteo.
2. Que supla tus objetivos o necesidades
Una propiedad no construida puede tener diferentes usos, dependiendo del propósito con el que lo compres. Estos son:
- Primera vivienda: corresponde al lugar donde edificas o compras una vivienda para uso diario.
- Vivienda de fin de semana: de uso ocasional.
- Segunda vivienda (vacaciones o anual): ya sea que lo ocupes tú o lo arriendes.
- Inversión: como terreno rústico para fines agrícolas, ganaderos, forestales o para fines de arriendo residencial, compra y venta, comercial, como activo de un negocio, garantía de un crédito, etcétera.
- Proyectos productivos: es el caso específico de territorios fiscales que el Ministerio de Bienes Nacionales licita cada año para que personas naturales o empresas realicen proyectos de desarrollo productivo o social.
3. Que tenga buena ubicación y conectividad
Ya sea que quieras alejarte del mundo o estar en el medio de todo, la locación y accesibilidad harán la diferencia. Para eso debes fijarte en los siguientes puntos, ya sea que la propiedad esté cerca de la playa, un río, un lago o en pleno campo:
- Si está en o cerca de alguna zona protegida, especial, reserva natural o zona de conflicto.
- Cuál es el plan de organización territorial actual o futuro de la región o comuna correspondiente.
- La facilidad de acceso al transporte público y a vías de conexión primarias (carreteras) y secundarias (caminos interiores).
- Su cercanía a comercios y servicios públicos básicos, como hospitales, retenes de Carabineros, mercados o puntos de acopio.
- El nivel de seguridad, salud y sanidad ambiental de la zona. La ausencia de seguridad puede arruinar tu compra y tus posibilidades de vender la propiedad más adelante, obligándote además a invertir en vigilancia.
Es fundamental comprobar que el predio o los predios que te interesan no estén en zonas de riesgos, expuestos a derrumbes, inundaciones, etcétera, verificando que no se ubiquen junto a laderas o quebradas, ni en zonas bajas vecinas a ríos o grandes canales de regadío, dice el Ministerio e Vivienda y Urbanismo.
- Proximidad a áreas de entretención y ocio, sobre todo si el fin del terreno es vacacional.
4. Que pocas cosas afecten su plusvalía
Este punto es particularmente importante si tu objetivo es comprar para vender o invertir para aumentar tu patrimonio. Las siguientes variables afectan el aumento del valor de tu terreno en el tiempo:
- Plan regulador: si la planificación de la comuna está desactualizada o permite el desarrollo de proyectos urbanos de alto impacto (viales, sanitarios o acústicos) que afectan el usufructo que hagas del terreno, explica la consultora inmobiliaria Proyecto.
- Si cuenta o no con:
- Derechos de servidumbre.
- Derechos de agua y permisos del Comité de Agua Potable Rural (APR) de la zona.
- Conexión a servicios básicos (luz y agua).
- Costos de gastos comunes si es en un condominio, incluyendo riego, mantención y reparación.
- Altura sobre el nivel del mar: si el terreno está arriba o abajo de la cota mil afecta el valor, el nivel de seguridad y los permisos de construcción de viviendas, en particular por los riesgos asociados a estar tan arriba en la pre Cordillera (aluviones, remociones de rocas, etcétera).
- Para salir de dudas, haz un estudio de mecánica de suelos: así verificas posibles napas subterráneas o existencia de rellenos, entre otros elementos relacionados al estado físico y mecánico de éste, como recomienda el portal de asesoría inmobiliaria Homify.
5. Que el dueño venda la propiedad
Es muy diferente comprar una propiedad si es el dueño directo quien la vende, con o sin un corredor de propiedades; o bien ésta es parte de una herencia familiar con múltiples propietarios, o si se debe adquirir mediante un proceso de remate del banco.
- Si es una herencia, se complica la venta si los múltiples dueños no están de acuerdo, en especial si uno de ellos reside en el terreno.
- Para saber si la persona que vende la propiedad es realmente su dueño, puedes consultar en el SII con el número de Rol.
- Como toda inversión, adquirir el terreno directamente en remates, en una casa de remate o directamente al banco, tiene sus ventajas y desventajas.
Conclusión
Cuando evalúes este tipo de propiedad, no pierdas de vista estos cinco consejos que te ayudarán a disfrutar de tu terreno en la playa o campo desde el día que lo compres, evitando los problemas relacionados con su regulación, utilidad, accesibilidad y plusvalía.
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