En Chile hace algunos años se realizó una reforma tributaria que disminuyó algunas exenciones en el sector inmobiliario y como consecuencia los impuestos comenzaron a influir directamente en los precios de las viviendas.
Las políticas públicas no consideraban la recaudación de IVA en el sector inmobiliario, solo se pagaba IVA por la primera venta de una vivienda nueva y en viviendas usadas no se pagaba ningún tipo de impuesto, sin importar la fecha de construcción ni quién fuese el vendedor.
Como el IVA sólo era cobrado en la primera transacción del inmueble, generalmente las constructoras eran las que lo pagaban, a una tasa del 19%, tomando como base exclusivamente el precio de la construcción, es decir, sin considerar el precio asociado al terreno. Asimismo, algunas viviendas con subsidio del estado no calificaban para el pago de este impuesto.
Debido al gran auge del sector inmobiliario y considerando aumentar los ingresos por conceptos de impuestos, la reforma tributaria realizada en el año 2016 trajo consigo una serie de cambios para este sector. Uno de los más importantes consistió en la eliminación de algunas exoneraciones del pago del impuesto en la venta de inmuebles.
Al aplicar el pago de IVA en cualquier venta habitual de inmuebles, ya sean usados o nuevos, sin importar quién vende o quién compra, el precio de las viviendas aumentó, pero no en un 19% como se podría asumir, sino en un rango del 8% al 12% dependiendo del valor del terreno, ya que como se comentó anteriormente, los terrenos donde se implantan las viviendas no están afectos, por lo tanto, del precio de venta de un inmueble, la componente asociada al terreno queda fuera de la base imponible.
Para no afectar de forma tan radical al sector inmobiliario, la nueva reforma trajo consigo también algunos beneficios tributarios.
Uno de ellos establece que las personas naturales no habituales, es decir, personas que no se dedican a la compra y venta de viviendas, tendrán una exención en el pago de impuesto a la renta. Este privilegio es aplicable hasta una cuota máxima de 8000 UF de ganancias, acumulable durante toda la vida.
Además del IVA, que como ya mencionamos se aplica después de la reforma, siempre ha sido necesario pagar las contribuciones; las cuales corresponden a un impuesto territorial que se debe pagar directamente al fisco por intermedio del SII.
La recaudación correspondiente a este tributo está destinada a la municipalidad donde se encuentra construida la vivienda.
Otro de los impuestos a pagar por concepto de transacciones con inmuebles es el impuesto de timbres y estampillas o también conocido como impuesto al mutuo o impuesto al crédito. Es proporcional al monto total de la transacción y únicamente debe ser cancelado cuando se adquiere con un crédito hipotecario.
Estos últimos dos impuestos no influyen de manera directa en el precio de las viviendas, ya que son tasas relativamente bajas y proporcionales al monto final de la transacción.
Realmente es el IVA, incorporado después de la reforma tributaria, el único que marcó un aumento considerable en el precio de las viviendas en Chile.
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