La situación tributaria inmobiliaria actual tras su última reforma
En Chile hace algunos años se realizó una reforma tributaria que disminuyó algunas exenciones en el sector inmobiliario y como consecuencia los impuestos comenzaron a influir directamente en los precios de las viviendas.
Antes de la Reforma tributaria
Las políticas públicas no consideraban la recaudación de IVA en el sector inmobiliario, solo se pagaba IVA por la primera venta de una vivienda nueva y en viviendas usadas no se pagaba ningún tipo de impuesto, sin importar la fecha de construcción ni quién fuese el vendedor.
Como el IVA sólo era cobrado en la primera transacción del inmueble, generalmente las constructoras eran las que lo pagaban, a una tasa del 19%, tomando como base exclusivamente el precio de la construcción, es decir, sin considerar el precio asociado al terreno. Asimismo, algunas viviendas con subsidio del estado no calificaban para el pago de este impuesto.
Después de la Reforma tributaria
Debido al gran auge del sector inmobiliario y considerando aumentar los ingresos por conceptos de impuestos, la reforma tributaria realizada en el año 2016 trajo consigo una serie de cambios para este sector. Uno de los más importantes consistió en la eliminación de algunas exoneraciones del pago del impuesto en la venta de inmuebles.
Efectos de los impuestos en la inversión inmobiliaria
1. Al aplicar el pago de IVA en cualquier venta habitual de inmuebles, ya sean usados o nuevos, sin importar quién vende o quién compra, el precio de las viviendas aumentó, pero no en un 19% como se podría asumir, sino en un rango del 8% al 12% dependiendo del valor del terreno, ya que como se comentó anteriormente, los terrenos donde se implantan las viviendas no están afectos, por lo tanto, del precio de venta de un inmueble, la componente asociada al terreno queda fuera de la base imponible.
Para no afectar de forma tan radical al sector inmobiliario, la nueva reforma trajo consigo también algunos beneficios tributarios. Uno de ellos establece que las personas naturales no habituales, es decir, personas que no se dedican a la compra y venta de viviendas, tendrán una exención en el pago de impuesto a la renta. Este privilegio es aplicable hasta una cuota máxima de 8000 UF de ganancias, acumulable durante toda la vida.
2. Además del IVA, que como ya mencionamos se aplica después de la reforma, siempre ha sido necesario pagar las contribuciones; las cuales corresponden a un impuesto territorial que se debe pagar directamente al fisco por intermedio del SII. La recaudación correspondiente a este tributo está destinada a la municipalidad donde se encuentra construida la vivienda.
3. Otro de los impuestos a pagar por concepto de transacciones con inmuebles es el impuesto de timbres y estampillas o también conocido como impuesto al mutuo o impuesto al crédito. Es proporcional al monto total de la transacción y únicamente debe ser cancelado cuando se adquiere con un crédito hipotecario.
Estos últimos dos impuestos no influyen de manera directa en el precio de las viviendas, ya que son tasas relativamente bajas y proporcionales al monto final de la transacción.
Realmente es el IVA, incorporado después de la reforma tributaria, el único que marcó un aumento considerable en el precio de las viviendas en Chile.
¿Qué es el avalúo fiscal?
El avalúo fiscal es el valor que SII otorga a una propiedad con fines únicamente tributarios. No tiene nada que ver con el valor comercial, y corresponde a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él.
Cada cuatro años el Servicio Interno de Impuestos (SII) de Chile realiza una actualización masiva y simultánea de los valores o propiedades, conocido como reavalúo. El último realizado fue en el año 2018 y trajo consigo algunas variaciones en las tasaciones de las viviendas en Chile.
Además, hay que tener en cuenta que en el caso de propiedades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, hay que valorar además el avalúo prorrateado correspondiente al bien o los bienes comunes asociados a la propiedad.
¿Como se paga el impuesto territorial?
Existe una tasa de impuestos que separa a estos bienes inmuebles en dos categorías.
- La primera de ellas corresponde a los bienes raíces habitacionales, en el cual dicha tasa corresponde al 0,98% del avalúo fiscal de la propiedad.
- La segunda, con una tasa de 1,204% aplica a los bienes raíces agrícolas.
Estos porcentajes se calculan al multiplicar el monto total del avalúo del inmueble por los porcentajes según corresponda. Es importante destacar además que el propietario del inmueble debe pagar este impuesto anual distribuido en cuatro cuotas.
¿Qué tipo de propiedades están exentas de IVA?
Sabemos que la aplicación de un impuesto como el IVA a un sector tan importante para la población como el inmobiliario, traería consigo una serie de consecuencias y que no sería bien visto por todos. Es por ello que la reforma tributaria en donde se añadió la aplicación del impuesto, vino acompañada también de una serie de cláusulas en donde exonera del pago a las personas cuyos inmuebles cumplan una serie de requisitos. Es por ello que surge la duda ¿Qué tipo de propiedades están exentas del IVA?
En Propital sabemos que estos cambios en las leyes son confusos de entender y por eso te traemos esta guía donde comprenderás de una mejor manera cuales son los tipos de propiedades que están exentas de pagar el impuesto al valor agregado.
- Las propiedades en venta para las cuales se realizó una promesa de compraventa antes del año 2015, estarán exentas del pago del IVA sin importar si la venta propiamente dicha sea concretada en el año 2016 o 2020.
2. Las ventas de propiedades no pagarán IVA si el vendedor es una persona no habitual. ¿Cómo saber si quien me vende es un vendedor habitual? Son aquellos que adquieren propiedades para la reventa, tales como empresas inmobiliarias, constructoras o personas naturales que compran viviendas para remodelarlas (o especular) y venderlas. Así que, si quieres vender tu casa para comprar una más grande, no te preocupes no deberás pagar el impuesto.
3. Las viviendas adquiridas con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), quedan exentas del pago del impuesto. Independientemente si la compra es realizada a contado o mediante algún tipo de crédito.
4. Las casas o departamentos nuevos cuyo permiso de construcción haya sido aprobado antes del año 2016 y que hayan sido finalizadas ese mismo año quedan absueltas del pago del IVA sin importar la fecha en que sean vendidas.
5. La compra y venta de terrenos sin urbanizar; es importante destacar que estas propiedades no pagan IVA. Ya que el concepto definido en la norma aplica únicamente a bienes inmuebles y los terrenos no son considerados como tal, siempre y cuando estén sin urbanizar.
Es preciso que investigues con exactitud qué tipo de propiedad estás comprando y quién es el vendedor, porque puede que te ahorres una buena cantidad en el pago si tomas la decisión con estrategia. Ahora ya podrás saber si tu futura propiedad recae en alguna de las cláusulas donde el pago del IVA es exonerado.
Ventajas fiscales en la compra de una vivienda
Hay una serie de circunstancias concretas ante las cuales puedes aprovechar ventajas fiscales en la compra de una vivienda. Se trata de casos con beneficios a nivel de gravamen por la compra de bienes raíces. Vamos a verlos a continuación.
Rebaja de intereses en caso de pagar con crédito hipotecario
En caso de que adquieras una propiedad pagando con un crédito hipotecario, tienes derecho a rebajar de la renta bruta imponible los intereses que canceles.
Existen algunos límites, por ejemplo que la rebaja anual máxima que se puede aplicar no podrá ser mayor de ocho unidades tributarias (UTA) en caso de que la renta básica de la persona no sea mayor que 90 UTA.
Conforme aumenta, la rebaja se reduce, y no hay rebaja para ingresos mayores de 150 UTA al año.
Además, hay una serie de supuestos en los que las viviendas están exentas de IVA, tales como:
- Si el vendedor es una persona no habitual
- Si se firmó una promesa de compraventa antes del 2015, o antes del 2016 se firmó el permiso de construcción
- En caso de que la vivienda se haya adquirido con el subsidio del MINVU
- Para la compraventa de terrenos sin urbanizar
Ventajas fiscales por el DFL 2
El Decreto con Fuerza de Ley Nº 2 supone una serie de ventajas en términos de impuestos. Por un lado se disminuye el impuesto territorial, y además hay exención de impuestos por herencia. En caso de volver a vender el inmueble, también hay exenciones fiscales aplicables a la plusvalía.
¿Qué es el DFL2 y cuáles son sus ventajas fiscales?
También conocido como Decreto de Fuerza de Ley N°2 (DFL2), enmarcado en el Servicio de impuestos internos de Chile, fue impulsado a partir de los años 50. El decreto busca promover la inversión y comercialización de viviendas de bajo costo.
¿Por qué viviendas de bajo costo?
Chile busca promover las inversiones inmobiliarias, para incrementar la oferta y demanda de viviendas destinadas a la clase media y baja, lo cual se traduce en alquileres más bajos. Promover un decreto, que ampare bajo exenciones fiscales este tipo de propiedades, hace que sea más atractiva su adquisición.
Apalancamiento de inversiones inmobiliarias
El DFL2 es sin duda alguna un decreto a tomar en cuenta, debido a sus grandes beneficios en el pago de impuestos de propiedades inmobiliarias, tales como ingresos por arrendamiento libres de impuesto o rebaja del 50% de las contribuciones.
El decreto legislativo o decreto con fuerza de ley (DFL) es una norma jurídica con rango de ley, emanada del poder ejecutivo. Se habla de DFL2 para referirse la normativa que rige a las propiedades de uso habitacional, las que cuentan con una superficie construida menor a 140 metros cuadrados y están destinadas a personas naturales. Puedes leer más en la siguiente página para saber qué casos están dentro de este decreto con ventajas fiscales.
Primer requisito: área de construcción
Para poder saber si la propiedad que quieres adquirir, arrendar o vender entra dentro de las que están regidas por el DFL2, el primer punto a tener en cuenta es el tamaño del bien raíz.
El área de construcción interna es muy importante, ya que el DFL2 tiene un límite para lo que considera viviendas de bajo costo: 140 metros cuadrados. Debes tomar en cuenta esta área interna si piensas remodelar la propiedad a futuro. Un solo metro cuadrado de más puede hacerte perder los privilegios de este decreto.
¿Cómo saber exactamente el espacio que se debe incluir en el cálculo?
- En viviendas unifamiliares, debes considerar como área interna todos aquellos recintos como salón, habitaciones, baños, cocina, comedor y los pasillos.
- El DFL2 no incluye como área interna los sótanos y el garaje.
- En los departamentos es muy importante tener en cuenta las terrazas. No se pueden modificar para que formen parte de la vivienda como área interna, o se perderán inmediatamente los beneficios de decreto DFL2.
El uso es fundamental para entrar en el DFL2
Este decreto únicamente ampara a las construcciones destinadas a viviendas, a uso habitacional. Si modificas el estatus de la misma a oficina o local comercial, perderás inmediatamente los beneficios del decreto.
¿Quién puede ser el beneficiario?
Este decreto sólo contempla beneficios fiscales para personas naturales, es decir, no personas jurídicas o empresas. El DFL2 solo permite dos propiedades de este tipo por propietario. Es decir, de la tercera propiedad en adelante ya no tienes las ventajas del DFL2.
¿Qué beneficios tiene quien invierte en propiedades y se puede acoger al DFL2?
- Rebaja del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces
- Rebaja del 50% de la tasa de Timbres y Estampillas
- Exención del impuesto a la herencia y donaciones
- Ingresos por arriendo libres de impuesto
- Rebaja del 50% de las contribuciones
- Sin gravamen sobre la plusvalía en caso de vender, al menos un año después de la compra.
Descubre más sobre las ventajas fiscales del DFL2 en la inversión en propiedades.
¿Qué impuestos se pagan en la inversión inmobiliaria?
Para cumplir con tus obligaciones tributarias, ten en cuenta procedimiento a seguir a la hora de declarar los impuestos en general es incluir las ganancias y las pérdidas al año siguiente de cuando se produjeron. Así, por ejemplo, si en el año 2019 compras un departamento para invertir en bienes raíces, la declaración de 2020 deberá incluir esta adquisición.
El plazo para presentar la renta de 2018 es:
- Desde el 1 de abril hasta el 9 de mayo en Internet sin pago
- Del 7 de abril al 30 de abril en Internet con pago
- Del 1 de abril hasta el 9 de mayo en Smartphone sin pago
- Del 7 al 30 de abril si se realiza en papel con pago
El pago en línea se puede efectuar mediante tarjeta de crédito o a través de la cuenta corriente. Además, se puede realizar el pago con mandato al banco en cuenta corriente, o el pago al vencimiento con mandato al banco.
Además, hay otros impuestos asociados a los bienes raíces, como el impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia o el arancel de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Quién debe declarar rentas anuales?
Se debe presentar la declaración de la renta anual en caso de ser una persona que como dependiente o independiente haya obtenido ingresos de un monto superior a $7.609.464. Además, todas las empresas deben declarar su renta, tengan ventas o no.
Están exentos de declarar su renta:
- Los dependientes, jubilados, montepiados o pensionados afectados por el impuesto único de segunda categoría, que no tengan rentas distintas al sueldo o pensión en sí. Siempre que no estén obligados a reliquidar anualmente el tributo por percibir simultáneamente rentas de varios empleadores o entidades.
- Pequeños comerciantes que realicen su actividad en la vía pública, suplementeros y pequeños mineros artesanales.
¿Tributan igual todos los bienes raíces adquiridos?
La gran pregunta que nos suelen hacer es si elegir uno u otro tipo de bienes raíces a la hora de invertir en propiedades impacta en cuánto se pagará de impuestos. Se debe tener en cuenta si el inmueble es para uso habitacional o bien de tipo industrial o comercial. Además, también depende de si se compra en blanco, verde o entrega inmediata.
Además, las propiedades DFL2 tienen una serie de ventajas fiscales añadidas a la hora de invertir en propiedades, siempre que no se superen las dos por titular. Se trata de viviendas con un máximo de 140m² útiles (excluyendo estacionamiento, piscina y jardín).
Pago al contado o mediante crédito hipotecario
Una de las ventajas de adquirir bienes raíces mediante crédito hipotecario, además de que no detienes la capacidad de inversión ni te descapitalizas, es que puedes deducirte impuestos. Al precio final de la vivienda comprada deberás sumarle si compras al contado el monto de los impuestos que no podrás desgravarte si utilizas ese medio de pago.
Para conocer más sobre cómo declarar impuestos en propiedades, será mejor solicitar la colaboración de un asesor inmobiliario que respalde cualquier decisión en tu futura inversión inmobiliaria.