Hace pocos días el Banco Central de Chile anunció un incremento en la tasa de interés de referencia a 2.75% anual desde 1.50%, en un contexto de presiones inflacionarias. Dada la situación, muchas personas se preguntan si es buen momento para invertir en propiedades. ¿Es mejor esperar a que la situación cambie o es una ocasión adecuada para la inversión inmobiliaria? ¿Qué variables tener en cuenta para decidir si convierte invertir en un momento así?
Para poder tomar decisiones informadas, estos son algunos criterios a tener en cuenta acerca de la situación actual y la disyuntiva acerca de la conveniencia de invertir en bienes raíces a día de hoy.
Las tasas de Chile en el contexto de América Latina
Una vez el Banco Central fijó subida de tasas, muchos bancos llegaron a subir incluso en torno al 4-5% las tasas de créditos hipotecarios, frente a unos meses atrás que se llegaron a ver tasas del 1%. Sigue siendo una tasa baja en comparación con otros países de América Latina como Perú, Venezuela, Uruguay, Argentina, Colombia o Paraguay, por ejemplo. La situación financiera de Chile está muy saludable en comparación con el resto de países de América Latina y es comparable a la de Estados Unidos y otros países de las grandes economías. Con todo, muchos chilenos se preguntan en un momento así si resulta adecuado invertir y si se puede acceder igualmente a las opciones crediticias de las entidades financieras.
Las tasas de Chile a lo largo del tiempo
También es fundamental poner en contexto el hecho de que años anteriores ya se vivieron tiempos de cambios económicos y de aumentos de tasas. El mismo año 2018, por ejemplo, había una tasa de interés como la actual, y las personas continuaron invirtiendo. La economía es cíclica y siempre está fluctuando en este sentido, y así como hace 3 años hubo una subida de tasas, después también bajo. Se puede estimar que de aquí a uno o dos años más las tasas vuelvan a reducirse, sin perder nunca de perspectiva el hecho de que nunca es una ciencia exacta.
Ya hemos dicho en otras ocasiones que justamente ante los cambios y la volatilidad financiera, siempre es invertir sobre seguro el rubro de los bienes raíces. Son bienes tangibles, menos sujetos a la inflación y más estables a lo largo del tiempo, sobre todo pensando en 20 o 30 años vista.
Precisamente desde que inició la pandemia nuestros expertos de inversión en Propital han estado analizando continuamente la evolución del mercado. Lo que se ha podido observar con el estallido social y el COVID es que se ha producido un endurecimiento de los valores de riesgo, y que siempre ha beneficiado a los inversionistas principalmente. Hoy en día se vuelve a ver que los valores de riesgo más elevados siempre va a ser beneficioso para los inversionistas, mientras se complica el escenario para los compradores de primera vivienda.
Rentabilidad de la inversión según las tasas
Además, por otro lado, si analizamos todas las variables, la situación actual no es tan simple como algunas veces transmiten los medios de comunicación. Hay que tener en cuenta que, si bien obviamente el aumento de tasas impacta de manera negativa en los valores de los dividendos, y por lo tanto en la rentabilidad de las inversiones, lo cierto es que no alcanza a ser demasiado significativo en términos de ROI, es decir, del retorno de la inversión en general.
Mientras el inversionista siga invirtiendo en bienes raíces, la demanda de esos activos siempre va a estar alta. Independientemente de que algunas veces los flujos residuales se vean afectados porque bajan los años o aumentan las tasas, siempre la plusvalía y la ganancia de capital van a ser muy positivas.
Además, otro de los puntos a considerar es el costo de oportunidad, es decir, el costo alternativo al que se renuncia cuando se toma una decisión determinada.
En general las inversiones inmobiliarias convencionales pueden generar un retorno del 5%, 8% o incluso del 10%. Esto sin duda ya es una mejoría respecto a invertir, por ejemplo, en un depósito a plazos. La expectativa de rentabilidad anual para este tipo de instrumentos de inversión suele ser del orden de un 3%.
Cuando entendemos que la disposición de tierra se vuelve más escasa, una consecuencia lógica es que las propiedades comerciales y no comerciales aumenten su valor. Esto no es un dato menor para el inversionista en bienes raíces porque se entiende que hay pocas condiciones que pueden alterar la rentabilidad de una casa, oficina o departamento.
De hecho, la valoración del sector inmobiliario está sustentada desde los años 50, por lo que los inmuebles se han convertido en activos alternativos de muy bajo riesgo. La apreciación de viviendas, edificios y locales está sujeta a una serie de factores como ubicación, transporte, áreas verdes, zonas comerciales, conectividad, seguridad, etc.
En este Facebook Live realizado en estos días por parte del equipo de Propital, explicamos algunas de estas claves y respondemos a preguntas concernientes a este tema. Lo puedes ver a continuación:
Conclusión
No tiene sentido postergar ni mucho menos descartar una decisión de inversión inmobiliaria debido a la tasa de interés, dado que el beneficio del apalancamiento y las características de los bienes raíces contra la inflación convierten esta actividad en una de las más seguras y rentables a largo plazo.
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