Cuando uno comienza en el mundo de la inversión inmobiliaria empieza a descubrir oportunidades de inversión y a analizar si son interesantes para su bolsillo. Es inmediato que surja la gran pregunta: ¿cuánta rentabilidad podré lograr al invertir en bienes raíces? Por increíble que parezca, muchas personas optan por estrategias financieras que les reportan una rentabilidad muy baja, como los depósitos a plazo o los fondos mutuos. En cambio, la inversión inmobiliaria tiene mucha mejor rentabilidad. Sin embargo, no todas las opciones son iguales, y por eso es fundamental tener claro qué es el ROI y qué datos son interesantes para poder calificar una operación de inversión como rentable.
¿Cuánto tengo que invertir y cuánto voy a ganar potencialmente? Estas son las dos grandes preguntas que todo inversionista se hace antes de tomar acción. Por tanto, analizar la rentabilidad es enormemente importante. El indicador fundamental para saber cuán rentable es una oportunidad es el ROI, es decir, el retorno de la inversión.
El ROI puede ser utilizado para calcular la rentabilidad de cualquier inversión y de cualquiera sea la fuente de retorno de una inversión. Se calcula dividiendo el retorno entre la inversión. El multiplicador de 100% en la formula anterior se usa exclusivamente para expresar el resultado en porcentaje.
En general las inversiones inmobiliarias convencionales pueden generar un retorno del 5%, 8% o incluso del 10%. Esto sin duda ya es una mejoría respecto a invertir, por ejemplo, en un depósito a plazos. La expectativa de rentabilidad anual para este tipo de instrumentos de inversión suele ser del orden de un 3%.
Cuando entendemos que la disposición de tierra se vuelve más escasa, una consecuencia lógica es que las propiedades comerciales y no comerciales aumenten su valor. Esto no es un dato menor para el inversionista en bienes raíces porque se entiende que hay pocas condiciones que pueden alterar la rentabilidad de una casa, oficina o departamento.
De hecho, la valoración del sector inmobiliario está sustentada desde los años 50, por lo que los inmuebles se han convertido en activos alternativos de muy bajo riesgo. La apreciación de viviendas, edificios y locales está sujeta a una serie de factores como ubicación, transporte, áreas verdes, zonas comerciales, conectividad, seguridad, etc.
Fuentes de retorno de la inversión
Existen inversiones que sólo presentan una sola fuente de retorno, pero también hay inversiones que presentan más de una fuente de retorno, como es el caso de las propiedades, cuyo retorno total está dado por la suma del beneficio obtenido por 3 fuentes diferentes:
- La ganancia de capital, es decir, la valorización de la propiedad
- El flujo: la diferencia entre el ingreso por arriendo y todos los demás egresos
- La amortización: la disminución de la deuda (solo en el caso de adquirir la propiedad con algún tipo de crédito)
Se puede analizar el ROI de cada fuente, y después sumar los diferentes resultados para poder tener en conjunto el ROI de una inversión inmobiliaria concreta.
ROI infinito, ¿cómo conseguirlo?
Es posible tener un retorno sobre la inversión infinito, ¿sabes en qué consiste exactamente? Si se logra reducir la inversión a 0, sea cual sea el importe del retorno, el resultado de la división entre 0 será infinito.
Por ejemplo, si realizas una inversión en una propiedad de 8.000UF y recibes un crédito del 80%, supongamos que tu inversión será de 1.700UF. Teniendo en cuenta una serie de variables como cantidad de años, costos administrativos, tasa de interés y otras, podríamos llegar a la conclusión de que tenemos un ROI anualizado total de 48,72%.
Siguiendo este mismo ejemplo, si redujéramos la inversión a la mitad, es decir a solo el 10% del valor total de la propiedad, el impacto en el ROI sería que con los mismos datos obtendríamos un ROI del 88,08%. En el caso de que reduzcamos la aportación inicial al 5% el ROI obtenido será de 155%. Elevando el mismo cálculo a un pie del 1% el ROI obtenido subiría hasta la extraordinaria cifra del 422,69%.
Se modifican cuestiones como el flujo de efectivo al tener una inversión menor y al tener un mayor apalancamiento, pues tenemos un crédito mayor, y más dividendo. Pero hay que tener en cuenta la ganancia de capital, que es la valorización proyectada de la inversión realizada.
En resumen, esto es solo un ejemplo ilustrativo que nos enseña hasta qué punto puede cambiar la rentabilidad de una inversión no solo analizando el retorno sino también la inversión misma que hacemos, y en qué medida aprovechamos el apalancamiento.
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