Factores críticos que influyen en el valor de una vivienda

El valor de tu vivienda se basa en lo que los posibles compradores en el mercado pagarán por ella, pero cada comprador es diferente. Por ejemplo, una familia podría valorar los factores de ubicación de las escuelas y los trabajos por encima del tamaño y la condición del hogar. Por otra parte, para una pareja de personas mayores, las prioridades probablemente serían muy distintas.

Por esta razón, junto a 2x3.cl, hemos decidido traer algunos de los factores críticos que influyen en el valor de una vivienda:

Viviendas similares en tu región

Uno de los mejores indicadores del valor de tu vivienda son los precios de viviendas similares en tu región que se hayan vendido recientemente. Ya sea que se trate de una tasación de la vivienda, un análisis de mercado comparativo hecho por un agente o alguna otra evaluación, la mayoría de los agentes inmobiliarios considerarán los precios de viviendas similares para calcular el valor de tu vivienda.

Algunos consejos para encontrar viviendas similares:

• Ventas recientes: busca viviendas que se hayan vendido recientemente, cuanto más reciente, mejor.
• Características similares: elige las viviendas que se parezcan más a la tuya en sus características como el tipo de vivienda, año de construcción, número de habitaciones, baños y metros cuadrados.
• Distancia: en la medida que sea posible, busca viviendas en la misma comuna que la tuya. Esto es porque una vivienda a algunas cuadras de distancia podría no ser una buena comparación si pertenece a una comuna diferente.
• Ubicación: si tu vivienda está en una ubicación particular, como una calle muy transitada por ejemplo, busca viviendas similares que tengan la misma ubicación.

El problema es que dos viviendas nunca son iguales, así que tendrás que hacer ajustes respecto a diferencias claves. Puede ser muy difícil hacer esto manualmente al comparar pequeños detalles como proximidad a una buena escuela o algo subjetivo como una linda vista panorámica. Para ser preciso, debes tener en cuenta cada característica diferente, e idealmente deberías mirar muchas viviendas similares.

Ubicación

Tu actual hogar podría estar en la ubicación ideal para ti, cerca de tu trabajo o de la casa de tus padres, pero cuando un tasador determina cuánto valor asignar según la ubicación de tu casa, observa tres indicadores principales:

• La calidad de las escuelas locales
• Las oportunidades de trabajo
• La proximidad a centros comerciales y otras fuentes de entretenimiento

Estos factores pueden ser la razón por la que algunas comunas tienen precios elevados, y otras que están a pocos kilómetros de distancia no. Adicionalmente, una ubicación cercana a una autopista o al transporte público pueden afectar el valor general de una vivienda. Cuando se trata de calcular el valor de una vivienda, la ubicación puede ser más importante que incluso el tamaño y la condición de la vivienda.

Tamaño de la vivienda y espacio utilizable

Cuando estimes el valor de mercado de tu hogar, el tamaño es un elemento importante que debes considerar, ya que las viviendas más grandes son más costosas.

El valor de una vivienda se estima aproximadamente en un precio por metro cuadrado (el precio de venta dividido por los metros cuadrados de la vivienda). El precio que los compradores pagarán por metro cuadrado puede variar mucho dependiendo de dónde compres.

Adicionalmente al metro cuadrado, el espacio utilizable de una casa es importante para determinar su valor. Si se trata de una casa, un garaje sin terminar generalmente no se considera parte de los metros cuadrados utilizables. Por ejemplo, si tienes una casa de 120 metros cuadrados con un garaje de 30 metros cuadrados, tienes solo 90 metros cuadrados de espacio utilizable.

El espacio habitable es lo que más les importa a los compradores y tasadores. Las habitaciones y baños son muy valorados, por lo que cuantas más camas y baños tenga tu hogar, generalmente tendrá más valor.

Años de construcción y condición

Por lo general, las viviendas que son más nuevas tienen un valor más alto. El hecho de que las partes críticas de la vivienda como la plomería, la electricidad, el techo y los electrodomésticos sean más nuevos y, por lo tanto, sean menos propensos a fallar, puede ahorrarle dinero al comprador. Por ejemplo, en una casa, si el techo está recién construido, es dinero que un comprador se ahorrará, comparado con una casa más vieja que necesite una reparación luego de comprarla. 

Muchos compradores pagarán un precio alto por una casa lista para mudarse. Esta es la razón por la cual la mayoría de los compradores desean negociar reparaciones para evitar cualquier gasto importante después de la venta.

Remodelaciones

Las remodelaciones pueden añadir valor a tu vivienda, especialmente a las viviendas más antiguas que pueden tener características obsoletas. Sin embargo, no todos los proyectos de remodelaciones para el hogar se crean por igual.

El impacto de un proyecto de remodelación varía dependiendo del mercado en el que estés y el valor actual de tu hogar. Por otro lado, algunos proyectos como instalar pisos de manera suelen traducirse en mayores aumentos para viviendas más costosas, mientras que proyectos como una remodelación de la cocina o el baño suelen generar un aumento significativo en las viviendas menos costosas.

El mercado local

Incluso si tu hogar está en una excelente condición, en la mejor ubicación, con remodelaciones importantes, el número de otras propiedades en venta en tu región y el número de compradores en el mercado pueden influir en el valor de tu vivienda. Si hay muchos compradores compitiendo por menos viviendas, es un mercado de vendedores; si hay pocos compradores pero muchas viviendas en el mercado es un mercado de compradores.

Si vas a comprar en un mercado de compradores, probablemente tendrás más oportunidades de negociar el precio de la vivienda y los plazos de entrega. Sin embargo si estás vendiendo en un mercado de compradores, podrías tener que ajustar el precio para atraer más ofertas, estar dispuesto a hacer algunas reparaciones o ser más flexible con los plazos de entrega.

Además, las condiciones del mercado pueden afectar el tiempo que te toma vender tu vivienda. En un mercado de vendedores, las viviendas tienden a venderse rápidamente, mientras que en un mercado de compradores es típico que las casas estén más días en el mercado. Si tu vivienda ha estado en el mercado por un período de tiempo muy largo, los compradores pueden percibir que hay algo mal o que el precio es demasiado alto.

Para terminar, no olvides la importancia decisiva que tienen los impuestos de invertir en propiedades a la hora de evaluar el valor de una vivienda. Elegir una buena oportunidad en bienes raíces también implica tener en cuenta las cargas fiscales que asumirás, así que no descuides ese aspecto tan importante.