6 etapas de un proyecto inmobiliario

Miles de personas, inversionistas y empresarios en todo el mundo deciden trabajar en el mercado de bienes raíces, pudiendo tomar una decisión para ir hacia un fin común, que es generar ingresos con esta rama económica.  

Podemos estructurar a ciencia cierta que un proyecto inmobiliario puede tener múltiples ámbitos en este negocio, mezclándose y definiendo lo que puede llegar a ser un proyecto inmobiliario, que  por ejemplo:

• Cuando se habla de la compra de una casa, departamento o cualquier espacio construido.
• Así mismo, cuando se trata de instalaciones industriales, o construcciones globales también está conformado por la misma rama.

• La compra de un terreno o espacio que sea dedicado para la venta o para arrendar los mismos.

En un mismo sentido todas las características serán consideradas como un proyecto inmobiliario. Además el mismo proyecto tomado desde el punto de vista del método, será aquel que estará compuesto por procesos divididos en varias etapas.  

1) Factibilidad del proyecto

Ésta variable, encabeza la primera etapa de cualquier proyecto inmobiliario, ya que antes de cualquier obra, compra, o adquisición de una propiedad es necesario analizar y estudiar la factibilidad que el mismo pueda tener. Tomando en cuenta la participación de agentes inmobiliarios que permitan dar un mejor análisis en relación costo-beneficio y otras conveniencias.  

En este aspecto le permitirá reconocer lo siguiente:

• Estudio de mercado: El análisis le arrojará los datos para verificar lo que le conviene hacer en el proyecto, diseño, estructura, edificación y procedimiento de ventas.
• Informes legales: Estatus de los títulos de la propiedad y la legalidad que posea. Permitirá verificar la validación mediante informes y papeleos legales que tenga el terreno a adquirir, o el departamento edificado.
• Estudio de suelos y de la topografía: Esto es de suma importancia en países como Chile, por ejemplo. Ya que se necesita verificar la topografía del terreno en referencia a que pueda ser afectado por algún movimiento de placas tectónicas.
• Evaluaciones económicas: Un asesor inmobiliario podría dar el veredicto sobre las posibilidades económicas del terreno o la adquisición de esa propiedad, como también los precios de financiamiento y costos a futuras ventas.  

2) Diseño del proyecto

En esta etapa de diseño se analizarán varios puntos que serán de gran importancia para la futura edificación, algunos aspectos relevantes de diseño son:

• Construcción y estructura: Mediante planos y diseños de arquitectura se plantean formas del proyecto para la creación del mismo.
• Ubicación: En tal caso de comenzar un proyecto desde el inicio se analiza en base a diseño, la mejor colocación de estructuras para la obra inmobiliaria tanto en el aspecto estético como a nivel de ingeniería civil.
• Impacto vial / social: El lugar y la distribución de la futura propiedad comprada y edificada podría afectar el tráfico o por lo contrario podría conseguir nuevos flujos viales dependiendo del proyecto.

 El inversionista deberá depositar todas las ideas posibles para canalizar de manera correcta los diseños y estudios de ingeniería que cumplan con las necesidades legales, físicas y estratégicas expuestas ante la solicitud.  

3) Ingeniería

 Se empiezan a desarrollar aquellos detalles que conlleva la construcción, como también de la elaboración de planos puestos previamente en los diseños.

Una vez que sea validado los diseños a nivel de arquitectura se procede a realizar un análisis de presupuesto sobre la construcción. Algunos puntos clave de la etapa de ingeniería de detalles para un proyecto inmobiliario son:

• Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la corteza terrestre mediante la aplicación de algunas leyes de la física, con el fin de evitar posibles siniestros.
• Estudio topográfico: En el ámbito de ingeniería, el levantamiento topográfico se encargará de verificar la posición tomada entre varios puntos en un plano horizontal, así poder encontrar estabilidad en el terreno.
• Equipos y material necesario: Será el estudio sobre distintos materiales que se utilizarán en la obra de construcción, como por ejemplo agua y alcantarillado, la pavimentación y la electricidad, espacios de áreas verdes y sistema de riego, entre otros aspectos relevantes.
• Aprobaciones para construir: En esta etapa también se comienzan a gestionar las aprobaciones legales para construir mediante un expediente  legal al margen de detalles.

4) Período de permisos: Pre Venta y "Blanco"

Para cualquier edificación o reestructuración de un terreno se necesitan de los permisos necesarios, para poder comenzar a realizar la obra previamente diseñada y estructurada.   Se dividen en dos maneras las cuales serán:

• Preventa: (También llamada venta Privada) El proyecto se encuentra planteado y listo para esperar los permisos. Esta etapa es cuando las autorizaciones de construcción y/o edificación se encuentran aún en trámite.
• Venta en blanco: Este término es conocido cuando el inversionista o la empresa inmobiliaria obtiene el certificado o la legalidad para construir y edificar, pero aún no se ha comenzado.

Tener los permisos al día quitará más de un dolor de cabeza, ya que son procedimientos legales que la inmobiliaria y el inversionista tiene para resguardar su seguridad ante la ley.  

5) Proceso de construcción

• Verde   Una de las etapas más cruciales y vitales de todo un proyecto inmobiliario.  A nivel estadístico la etapa de construcción absorbe al menos un 60% de los gastos en el proyecto.   Se necesita la disminución o eliminación de errores, ya que cualquier desliz generará múltiples gastos en cadena. Los aspectos detallados de la etapa de construcción son:  
• Venta en verde: La etapa de construcción denominada como venta en verde será aquella donde se construye el proyecto inmobiliario y la plena edificación.
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• Control de obras: Se controla tanto el programa estructurado por la constructora, como también el cumplimiento y verificación de hitos propuestos.
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• Elaboración de contrato para obra: Se define el modo de contratación y hace la adjudicación de la obra.  

6) Colocación en venta

Es el último paso pero no menos importante de cualquier obra o proyecto inmobiliario ya que una vez se encuentre edificado o por terminar, se torna la decisión y acciones ya sea para la venta como también para habitarla.  

Cuando el proyecto está dedicado a la venta directa o se desea incluir en el mercado de arriendos lo mejor es contar con la asesoría profesional de un corredor inmobiliario. El mismo le otorgará un análisis tanto de precios, factibilidades o procesos para la venta o alquiler.  

Un asesor inmobiliario gestionará todo el proceso de venta y / o tipo de arriendo que se desee. Puede evitar problemas legales o incluso reajustar los costes de arriendo en base al valor anual que pueda tener la propiedad visualizando puntos clave como:

• Localidad.
• Accesibilidad.
• Espacio en relación Mt2.
• Valor exacto de la UF.
• Cantidad de habitaciones y baños.
• Valor en relación al ser amoblado o no.  

Si estás pensando en invertir, no basta sólo con conocer las Etapas de un Proyecto Inmobiliario, también resulta fundamental, que conozcas los beneficios que puedes obtener en términos de rentabilidad según la etapa en la decidas adquirir inversiones Inmobiliarias.

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