El crédito hipotecario es una herramienta fundamental para invertir en propiedades en Chile. Con todo, el acceso a financiamiento se ha vuelto más desafiante en los últimos años. El aumento del 103% en los ingresos requeridos para acceder a un préstamo hipotecario en tan solo 5 años es una señal clara del impacto que han tenido las alzas de tasas de interés en el mercado. ¿Qué significa esto para los futuros compradores de vivienda? Analizamos con detalle los datos de la Cámara Chilena de la Construcción y cómo interpretarlos para invertir.
En términos simples, significa que necesitas ganar considerablemente más dinero hoy para calificar para el mismo monto de préstamo que hace unos años. Esto puede retrasar el sueño de la casa propia para muchos chilenos, especialmente para los jóvenes y aquellos con ingresos medios o bajos. Estos perfiles están aumentando la demanda de arriendo en zonas con gran movimiento, como la Región Metropolitana.
En octubre de 2019, para comprar una vivienda de UF 2.000, necesitabas un ingreso mensual de $708.590. Hoy, ese mismo inmueble requiere un ingreso de $1.436.073.
Si querías invertir en un departamento de UF 4.000, en 2019 podías acceder con un ingreso de $1.417.180. En 2024, necesitas ganar $2.872.145. Por tanto, el poder adquisitivo del chileno que puede invertir se ha elevado en los últimos años.
Este aumento exponencial no solo afecta a las viviendas de menor valor. Si observamos propiedades más costosas, como una de 6.000 UF, el incremento es aún más drástico. En 2019, el ingreso mensual requerido era de $2.125.770 CLP, mientras que para junio de 2024 ha subido a $4.308.218 CLP.
La tabla adjunta ilustra claramente cómo este panorama ha cambiado entre octubre de 2019 y junio de 2024:
El principal factor detrás de este aumento en los ingresos requeridos es el alza en las tasas de interés. El Banco Central ha incrementado la tasa de política monetaria para controlar la inflación, lo que a su vez ha llevado a un aumento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
A medida que los ingresos requeridos suben, muchos compradores potenciales, especialmente los que adquieren su primera vivienda, pueden verse excluidos del mercado. Esto puede disminuir la demanda en ciertos segmentos, como viviendas de UF más bajas, creando oportunidades para los inversionistas que buscan aprovechar la baja competencia para la compra de propiedades a un precio accesible.
Por otro lado, un punto a tener en cuenta es la mayor demanda de arriendos. Con más personas incapaces de acceder a la compra de una vivienda propia, la demanda de arriendos podría aumentar. Los inversionistas pueden beneficiarse de este cambio en la dinámica del mercado, asegurando retornos estables al invertir en propiedades destinadas al arriendo.
Dado el incremento en los costos de crédito, los inversionistas podrían considerar diversificar sus carteras, explorando oportunidades fuera del crédito hipotecario tradicional, como financiamiento alternativo o adquisiciones en efectivo, si las condiciones lo permiten.
La organización es clave en cualquier trámite financiero. Asegúrate de tener al día tu cédula de identidad, certificado de matrimonio (si aplica), liquidaciones de sueldo, boletas de honorarios y certificado de patrimonio. Estos documentos respaldarán tus ingresos y estabilidad financiera, facilitando la evaluación de tu solicitud.
El ahorro previo es un factor determinante en la obtención de un crédito hipotecario. Contar con un pie inicial no solo demuestra tu compromiso y capacidad de ahorro, sino que también reduce el monto del financiamiento necesario, lo que a su vez disminuye el riesgo para la entidad financiera y puede traducirse en mejores condiciones para ti.
Debemos tener en cuenta que por regla general el banco va a prestar a una persona como dividendo el 25% del sueldo. Por otro lado, respecto al valor de la propiedad a comprar, los bancos otorgan en general un préstamo del 80% del valor de la misma.
Por tanto, ten en cuenta estos porcentajes para saber a cuánto puedes aspirar y qué tipo de propiedad puedes comprar según tu situación financiera, y no olvides la importancia del ahorro, ya que deberás abonar el monto faltante.
La estabilidad laboral es un factor importante para los bancos a la hora de otorgar un crédito hipotecario. Si eres trabajador dependiente, es recomendable tener al menos 6 meses o un año de continuidad laboral con tu empleador actual. Si eres independiente, lo ideal es demostrar un año desde el inicio de actividades.
Recuerda que cualquier entidad que tenga intención de prestarte dinero se asegurará antes de saber si figuras en el Dicom. Ser un buen pagador y cumplir con tus plazos de pagos es fundamental para que confíen en ti para futuros créditos, y no olvides que la capacidad de acceder a crédito hipotecario es lo que hará que tus inversiones sean rentables, con la posibilidad de hacer apalancamiento financiero.
Ten en cuenta que por regla general a suma de las cuotas mensuales de tus deudas debería ser menos que el 35% - 40% de los ingresos. Por otro lado, el monto total de tu deuda no debería ser mayor al valor de tu patrimonio en conjunto (vehículos, propiedades, acciones, etc.).
Tu historial crediticio es tu carta de presentación ante las entidades financieras. Mantener un buen comportamiento de pago, evitando deudas impagas o retrasos, es fundamental. Los bancos evaluarán tu capacidad de endeudamiento y, en muchos casos, aplicarán la regla del 30%, que establece que el dividendo mensual del crédito no debe superar el 30% de tus ingresos netos.
El panorama de los créditos hipotecarios en Chile para 2024 presenta un escenario desafiante para los inversionistas. El aumento del ingreso requerido para obtener financiamiento representa una barrera, pero también una oportunidad para quienes logren adaptarse a las nuevas dinámicas del mercado.
Los inversionistas que sean capaces de ajustar sus estrategias, aprovechando el aumento en la demanda de arriendo y explorando vías alternativas de financiamiento, estarán en una posición favorable para capitalizar en este nuevo contexto.
En un mercado en constante evolución, mantenerse informado y adaptarse rápidamente es clave para seguir maximizando el retorno sobre la inversión en el sector inmobiliario.
En Propital, estamos comprometidos con ayudarte a alcanzar tus metas financieras y hacer realidad el sueño de invertir e incrementar tu patrimonio. ¡Contáctanos y descubre cómo podemos apoyarte en este importante paso!