El escenario de los créditos hipotecarios ha cambiado en Chile y en el mundo entero, con una serie de medidas llevadas a cabo por los bancos. Sin embargo, en el panorama actual muchos inversionistas encuentran refugio en el rubro inmobiliario. Si es tu caso, y te planteas realizar una inversión en bienes raíces, toma muy en cuenta cuáles son las diferencias entre la tasa fija, variable y mixta antes de tu operación. Veamos con detalle las opciones disponibles y qué conlleva cada una.
La principal diferencia entre los tipos de tasas que hay hace referencia al monto, que en un caso queda fijado, en otro de forma limitada y en otro va cambiando con el tiempo. Entremos en el tema y conozcamos a fondo los tipos de tasas que hay y sus diferencias, ventajas e inconvenientes.
¿Qué tipos de tasas hay?
Podemos diferenciar las tasas según su variabilidad en tres tipos, como vamos a ver a continuación.
Tasas fijas
Se trata de una tasa aplicada al crédito hipotecario que queda definida en porcentaje en el momento de adquirir el préstamo, y no se modifica con el tiempo. Estas tasas en Chile son en UF, y se aplica todo el tiempo del crédito, que puede durar entre ocho años y 30 a grandes rasgos. Independientemente de pandemias, crisis o cualquier otro cambio económico o social, la tasa se mantiene en el tiempo sin ninguna alteración. Eso sí, la tasa se ve afectada por los cambios de la Unidad de Fomento, y eso hay que tenerlo presente.
Tasas variables
A la hora de saber cuáles son las diferencias entre la tasa fija, variable y mixta, hay que entender que la variable es la más inestable de las opciones. Se determina una cuantía determinada, pero va variando conforme pasan los años del crédito. La TAB o Tasa Anual Bancaria determina año tras año cómo se va modificando la tasa variable, y por tanto el que solicita un crédito bancario debe tener en cuenta que pagará un monto distinto en el futuro, según la TAB, que se ve influenciada por la coyuntura económica del país y a nivel mundial. A esas variaciones de la TAB hay que agregar el spread, que es el margen del banco o la entidad que emite el crédito hipotecario.
Tasas mixtas
La tasa mixta es un híbrido entre la fija y la variable, contando con un primer periodo estable, que continúa con unos años de tasa que se comporta como si fuera variable. La gran ventaja de este tipo de tasas es que en general en Chile actualmente se ofrece desde las entidades bancarias una tasa muy baja durante los primeros años de tasa fija, alrededor del 3%, y después de 2, 3 o hasta 7 años, se establece una tasa variable. Este formato permite a las personas invertir en inmobiliarias sin que suba su tasa en años, esperando a que la situación económica se estabilice en los próximos años.
| Características | Tasa fija | Tasa variable | Tasa mixta |
|---|---|---|---|
| Estabilidad de las cuotas | Las cuotas mensuales son iguales durante todo el plazo del préstamo. | Las cuotas pueden variar de acuerdo con las fluctuaciones de la tasa de interés. | Las cuotas son estables durante el período de tasa fija, y luego pueden variar según las fluctuaciones de la tasa de interés. |
| Previsibilidad de los pagos | El deudor sabe exactamente cuánto debe pagar cada mes, lo que facilita la planificación financiera. | El deudor no puede prever con exactitud cuánto pagará en cuotas mensuales, ya que la tasa de interés puede variar. | Durante el período de tasa fija, el deudor sabe exactamente cuánto debe pagar cada mes, pero luego las cuotas pueden variar de acuerdo con las fluctuaciones de la tasa de interés. |
| Riesgo financiero | El deudor no corre el riesgo de un aumento en la tasa de interés, lo que podría aumentar las cuotas mensuales. | El deudor corre el riesgo de un aumento en la tasa de interés, lo que podría aumentar las cuotas mensuales. | Durante el período de tasa fija, el deudor no corre el riesgo de un aumento en la tasa de interés, pero luego corre el riesgo de un aumento en las cuotas mensuales. |
| Flexibilidad | Las tasas fijas suelen tener menos opciones de pago y menos flexibilidad para realizar cambios en el contrato. | Las tasas variables suelen ofrecer más opciones de pago y más flexibilidad para realizar cambios en el contrato. | Las tasas mixtas ofrecen cierta flexibilidad durante el período de tasa variable, pero menos flexibilidad durante el período de tasa fija. |
| Costo total del préstamo | Las tasas fijas suelen ser más altas que las tasas variables o mixtas. | Las tasas variables pueden ser más bajas que las tasas fijas al momento de la contratación, pero pueden aumentar en el futuro. | Las tasas mixtas pueden ser más bajas que las tasas fijas, pero pueden aumentar en el futuro durante el período de tasa variable. |
Conclusión
La elección del tipo de tasa a la hora de solicitar un crédito puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad de determinada inversión inmobiliaria. Por lo tanto, tener en cuenta estas diferencias no es poco relevante. Ahora ya sabes cuáles son las diferentes tasas que puedes encontrarte si vas a financiar con un banco la compra de una propiedad para invertir o cualquier otra finalidad. Con todo, puede que aún tengas algunas dudas, si es tu caso, no dudes en solicitar nuestra asesoría de expertos. Además, recuerda que tienes otras opciones de financiamiento alternativas, como las mutuarias o incluso el crowdfunding inmobiliario.
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