El avalúo fiscal, clave para invertir en propiedades

Los bienes raíces son una gran inversión por muchas razones. Entre ellas, están las ventajas fiscales que supone invertir en propiedades. Puedes obtener deducciones de impuestos sobre intereses hipotecarios o sobre flujos de efectivo de propiedades de inversión, gastos y costos operativos. Sin embargo, si no realizas los trámites de la forma correcta o si te equivocas en el tipo de vivienda, puedes encontrar peores rendimientos. El avalúo fiscal es uno de los conceptos clave que debes conocer para tomar una buena decisión al invertir en bienes raíces.

¿Qué es el avalúo fiscal?

El avalúo fiscal es otro de los conceptos financieros que debes dominar para invertir en bienes raíces con éxito. Es el valor que el Servicio Interno de Impuestos (SII) otorga a una propiedad con fines únicamente tributarios. No tiene nada que ver con el valor comercial, y corresponde a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él. El avalúo fiscal tiene como objetivo fijar un impuesto territorial o las llamadas 'Contribuciones'.

Normalmente se obtiene el avalúo fiscal con el fin de valorizar una propiedad y aplicarle una contribución o impuesto territorial. Generalmente el avalúo fiscal es inferior al avalúo comercial.

Cada cuatro años el SII de Chile realiza una actualización masiva y simultánea de los valores o propiedades, conocido como reavalúo. El último realizado fue en el año 2018 y trajo consigo algunas variaciones en las tasaciones de las viviendas en Chile. 

Para cada reavalúo se consideran algunos elementos como la construcción de estaciones de Metro, carreteras, hospitales u otros servicios que suben la plusvalía de ciertos sectores. A su vez, la instalación de basurales en el entorno de un área determinada hacen caer los precios en otras zonas.

Dos tipos de propiedades con distinto impuesto territorial

Existe una tasa de impuestos que separa los bienes inmuebles en dos categorías.

• La primera de ellas corresponde a los bienes raíces habitacionales, cuyo impuesto territorial corresponde al 0,98% del avalúo fiscal de la propiedad. 
• La segunda, con una tasa de 1,204% aplica a los bienes raíces agrícolas. 

Estos porcentajes se calculan al multiplicar el monto total del avalúo del inmueble por los porcentajes según corresponda. Es importante destacar además que el propietario del inmueble debe pagar este impuesto anual distribuido en cuatro cuotas.

Además, hay que tener en cuenta que en el caso de propiedades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, hay que valorar además el avalúo prorrateado correspondiente al bien o los bienes comunes asociados a la propiedad.

¿Cómo solicitar el certificado del avalúo fiscal?

Se puede realizar el trámite en la página web oficial del SII, donde se puede solicitar un certificado que contiene el avalúo fiscal del bien raíz, además de alguna información general de la propiedad, como dirección del predio, nombre y Rut de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII, destino del inmueble y su condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).