Dentro del amplio espectro de la inversión inmobiliaria, el mercado de oficinas chileno hoy se debate entre el aumento de la demanda, la baja de la vacancia y un déficit en la construcción. Estos son algunos elementos importantes que hemos podido recoger de firmas especializadas y datos de expertos.
Para que entiendas mejor este panorama, queremos hacer un breve análisis enfocado en las oportunidades disponibles y también en los riesgos que podrían darse. Como especialistas en bienes raíces, estamos orientados a ofrecerte una perspectiva que te ayude a mejorar tu portafolio de inversiones.
Cifras relevantes del mercado de oficinas
Revisando la información, constatamos que la ocupación proyectada para el 2018 oscila entre el 6 y 7%, lo que se aleja de una situación equilibrada (8-12%). Una de las razones principales de este nivel de vacancia lo encontramos en la falta de producción de metros cuadrados, que a diferencia de ciclos anteriores (150.000 m²), en 2017 rondó los 63.700 m². Mientras que el inventario acumulado para oficinas A+ y AB en el 3T del año pasado representaba poco más de 3,85 millones de m², la vacancia fue de 220.378 m². Es importante entender que en el Gran Santiago, los submercados de Nueva Apoquindo, El Bosque- El Golf, Providencia, Vitacura, Santiago, Estoril-La Dehesa, Nuevas Las Condes y Huechuraba, dictan el descenso o aumento. Esto se ve reflejado claramente en la disposición de oficinas para la zona céntrica, que para el rubro prime mostró una desocupación de apenas 4,3% y 0,3% para el resto. Si bien Santiago se presenta como un submercado saturado, locaciones como Estoril-La Dehesa (26,6%), Huechuraba (12%) y Vitacura (8%) muestran mayores posibilidades de inversión.
Oportunidades ante la tendencia pro arrendatarios
Ahora bien, la escasez de propiedades disponibles ha impulsado una mayor absorción en el último trimestre del año pasado. Si tomamos en cuenta la puesta en marcha de nuevos proyectos que deberían terminarse este año, un mayor impulso de la economía y un aumento de las rentas, las condiciones podrían favorecer tanto a inversores como arrendatarios.
Una de las razones por la cuales los ocupantes se han visto favorecidos, tiene que ver con el valor del alquiler para las oficinas clase B. Con un promedio de 0,43 UF/m², Huechuraba (0,30), Santiago y Estoril-La Dehesa (0,44 ambos) presentaron los precios más baratos. Por otra parte, los arriendos más costosos pertenecen a El Bosque-El Golf (0,52) y Vitacura (0,51). De igual forma, en el rubro de oficinas A+ y A, el promedio del precio de arriendo se ubicó en 0,52 UF/m² a finales del año. Esto se debió a que El Bosque-El Golf y Vitacura presentaron un valor de 0,57, mientras que Huechuraba (0,32) y Santiago (0,41) exhibieron los costos menos elevados. Esto puede explicar en parte por qué el centro de la capital posee un nivel de vacancia bajo.
En cuanto al valor de compra, la poca disponibilidad sigue impulsando los precios en cada rubro, dando promedios de 75 UF/m² (B) y 78 UF/m² (A+ y A). Esta pequeña diferencia resulta importante a la hora de invertir porque los inmuebles prime tienen mayor plusvalía. Por eso vimos valores de 100 UF/m² (El Bosque-El Golf), 86 UF/m² (Nueva Apoquindo) y 51 UF/m² en Santiago. Dependiendo del tipo de inmueble que estés buscando, el mercado de oficinas chileno sigue contando con opciones para generar la rentabilidad deseada. Mientras la transición hacia el alza comienza, los submercados como Santiago, Vitacura, Estorli-La Dehesa, Huechuraba y Providencia cuentan con propiedades interesantes y precios bastante competitivos para pensar en invertir.
La perspectiva de riesgos
Para algunos expertos, las condiciones actuales apuntan hacia una posible reactivación del mercado bajo ciertas premisas. En tanto que este año haya una recuperación de la tasa de vacancia que indique mayor estabilidad, niveles de alquileres más altos, condiciones más estrictas para cerrar contratos y más inflexibilidad con respecto a los meses de gracia, el panorama podría mejorar. De no ser así, el mercado de oficinas en Chile seguiría su tendencia a la baja, lo que desfavorece la inversión interna como externa. En aras de mantener una economía más saludable frente al rebote del PIB para los próximos 2 años, los actores principales tienen que propiciar mejores condiciones de intercambio que estimulen la inversión.
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