Las oportunidades no ocurren todos los días, por eso algunas personas tienden a pensar que es cuestión de suerte. En realidad la clave está en saber encontrarlas, en tener criterio para reconocerlas y estar atentos para cuando se presentan. Piénsalo: no hay negocio que no requiera metodología, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Contar con un sistema profesionalizado es crucial para tener resultados satisfactorios, y esto es lo que distingue a los principiantes de los expertos. Anota estas claves para que puedas reconocer oportunidades de inversión inmobiliaria cuando se presenten.
Las oportunidades de inversión a menudo tienen una serie de características fundamentales que las hacen fáciles de identificar. Al realizar un análisis de propiedades de inversión , deberás buscar una operación que se acerque a lograr una serie de elementos que se basan en indicadores clave.
El Retorno sobre la Inversión es un indicador clave para analizar oportunidades de inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo el retorno, es decir, la ganancia, entre la inversión, y se obtiene una cifra porcentual multiplicando el resultado por 100. Es fundamental conocer el ROI para decidir si es interesante una oportunidad, ya que así el inversionista puede evaluar cuánto va a ganar en relación a cuánto invirtió.
No interesan cifras absolutas, pues saber cuánto uno ganará no entrega suficiente información. Uno puede decir que ganará un millón de pesos, y esto en sí mismo no necesariamente es una oportunidad. Conseguir un millón puede ser muy buena ganancia si invertiste 500.000 pesos, o puede ser una muy baja ganancia si recuperas un millón de pesos habiendo invertido 20 millones por ejemplo, o 200 incluso.
Igual que ocurre si inicias una startup o abres un restaurante, lo fundamental es conocer el dato de la inversión en términos relativos que vinculen la ganancia respecto a lo invertido, y así puedes calcular el ROI y ver si hay una oportunidad interesante que valga la pena.
Tomemos un ejemplo habitual relacionado con el alquiler de un departamento, casa u oficina:
La forma de obtener la rentabilidad del Flujo Mensual involucra una fórmula muy sencilla: que implica dividir el flujo mensual por el valor del pie.
Si por ejemplo, cuentas con un pie de 5 millones de una propiedad de 50 millones de pesos, hay que conocer otras variables, como el valor del arriendo. Supongamos que arriendas la propiedad por 250 mil pesos mensuales, a este valor debes restarle el costo del dividendo, que serían 200.000 pesos.
Por lo tanto el cálculo sería el siguiente:
ROI (Flujo)= (Valor Arriendo- Valor Dividendo)/Pie x 100%
Encontrar oportunidades significa obtener instrumentos de alta rentabilidad que pueden llegar incluso al 500%.
La tasa de capitalización es un indicador de inversión que analiza los ingresos en relación al valor de las propiedades. De igual forma que ocurre con el ROI es fundamental el hecho de que entregue información contextual y relativa, no absoluta. Si sabemos el valor de una propiedad no podemos determinar si es una oportunidad en sí misma. Necesitaremos saber también la suma de los arriendos del año para ver su rentabilidad. La clave es saber mediante el Cap Rate cuánto genera la propiedad en relación a lo que cuesta.
Por ejemplo, 300.000 pesos podría ser un buen ingreso para una propiedad que cueste 1.000UF, pero podría ser muy mal ingreso para una propiedad que cueste 10.000UF. El Cap Rate se calcula dividiendo el NOI entre el valor del activo, multiplicado por 100 para hallar una cifra en porcentaje.
De esta forma, con estos dos indicadores, podemos comparar un activo A con uno B, otro C, etc. hasta encontrar una buena oportunidad en el negocio inmobiliario y decidir tomarla.
No solo analices los números, también ten en cuenta otros factores de otra naturaleza, como los siguientes:
Ahora ya podrás reconocer oportunidades inmobiliarias cuando se presenten. Además, estos indicadores que mencionaremos te servirán especialmente en la actualidad, un contexto particular de la economía que propicia que aparezcan oportunidades fuera de lo habitual en un contexto menos cambiante que el que estamos viviendo.
Ten en cuenta en todo caso que hay otras muchas variables y factores que uno debe analizar al momento de decidirse. Gastos operacionales, inscripción CBR, impuesto al mutuo, etc. Por ello conviene contar con formación y asesorarse con expertos para tomar una decisión informada y estratégicamente interesante.