"Quien no arriesga, no gana" dice el proverbio. ¿Pero cómo diferenciar tipos de riesgos y en qué medida valen la pena? Invertir en bienes raíces puede ser una de las decisiones financieras más lucrativas que puedes tomar. Sin embargo, no viene sin sus propios desafíos y riesgos. Ten en cuenta que, como inversionista, la habilidad de identificar, evaluar y controlar dichos riesgos es esencial para asegurar tu éxito a largo plazo. Como bien dijo Warren Buffett, "El riesgo viene de no saber lo que estás haciendo". Vamos a explorar cómo comprender y abordar esto de manera efectiva, para maximizar la rentabilidad.
Antes de sumergirnos en las tipologías, ¿qué es el riesgo exactamente? La International Standardization Organization (ISO) lo define como ‘el efecto de la incertidumbre sobre los objetivos’. Abarca tanto efectos negativos (amenazas) como positivos (oportunidades), así como desviaciones de lo esperado.
Un ejemplo de riesgo con impacto negativo podría ser el retraso en las obras de un proyecto inmobiliario, y otro sería una catástrofe natural que destruye una vivienda. En estos dos ejemplos vemos claramente que en ciertos casos el riesgo tiene consecuencias más negativas que en otros, y que además la probabilidad no es la misma en todos los casos.
Dentro de los riesgos positivos, podríamos contar, por ejemplo, acontecimientos favorables, como la disponibilidad de un recurso especializado que acelera un proyecto o condiciones de mercado ideales para vender un inmueble.
En cuanto a la incertidumbre en general, deberemos valorar factores que pueden desviarnos de los objetivos, como la fluctuación de tipos de cambio o el riesgo de mercado que afecta el valor de los activos y el plan financiero.
La matriz de riesgos permite una priorización según el tándem probabilidad-impacto:
Evaluar el impacto y la probabilidad de cada riesgo nos permite priorizar y tomar decisiones informadas.
Por ejemplo:
Riesgos de alto impacto y alta probabilidad: Requieren medidas preventivas inmediatas y robustas.
Riesgos de alto impacto y baja probabilidad: Exigen planes de contingencia sólidos y seguros que cubran las posibles pérdidas.
Riesgos de bajo impacto y alta probabilidad: Pueden gestionarse con medidas correctivas más sencillas y rutinarias.
Riesgos de bajo impacto y baja probabilidad: Suelen requerir un seguimiento menos intensivo.
En esta gráfica podemos verlo bien, y puede servir como modelo para hacer una planificación de riesgos concretos y medidas a tomar:
| Impacto/Probabilidad | Alta Probabilidad | Baja Probabilidad |
| Alto Impacto | Medidas preventivas inmediatas y robustas | Planes de contingencia sólidos y seguros |
| Bajo Impacto | Medidas correctivas sencillas y rutinarias | Seguimiento menos intensivo |
Al comprender la naturaleza diversa de los riesgos y su impacto potencial, podemos desarrollar estrategias de gestión más efectivas y garantizar la resiliencia de nuestros proyectos e inversiones inmobiliarias.
Tanto en la vida como en las inversiones, es importante huir de la parálisis por el miedo. Puede impedirnos tomar decisiones, perseguir nuestros sueños y alcanzar nuestro máximo potencial. Nos mantiene atrapados en nuestra zona de confort, impidiéndonos crecer y experimentar cosas nuevas.
Si bien es importante tener planes de contingencia para eventos de alto impacto, aunque sean poco probables, no podemos permitir que el miedo a lo improbable nos paralice. Enfocarnos en los eventos más probables nos permite tomar decisiones más racionales y estratégicas.
Por ejemplo, en el sector inmobiliario, un terremoto es un evento de alto impacto pero baja probabilidad en muchas zonas. Es crucial tener un seguro que cubra este tipo de eventos, pero no debemos dejar que el miedo a un terremoto nos impida invertir en propiedades en esas zonas. En cambio, debemos analizar otros riesgos más probables, como fluctuaciones del mercado o problemas de mantenimiento, y tomar medidas para mitigarlos.
La probabilidad es una medida numérica que indica la posibilidad de que un evento ocurra. Se expresa como un número entre 0 y 1, o como un porcentaje entre 0% y 100%.
¿Cómo funciona la probabilidad?
Espacio muestral: Es el conjunto de todos los resultados posibles de un experimento o evento. Por ejemplo, al lanzar un dado, el espacio muestral es {1, 2, 3, 4, 5, 6}.
Evento: Es un subconjunto del espacio muestral. Por ejemplo, al lanzar un dado, el evento "obtener un número par" es {2, 4, 6}.
Probabilidad de un evento: Es la proporción de veces que se espera que ocurra el evento si el experimento se repite muchas veces. Se calcula dividiendo el número de casos favorables (resultados que pertenecen al evento) entre el número total de casos posibles (todos los resultados del espacio muestral).
¿Cómo se calcula la probabilidad?
La fórmula básica para calcular la probabilidad de un evento A es:
P(A) = Número de casos favorables para A / Número total de casos posibles
Ejemplos:
Lanzar un dado: La probabilidad de obtener un número par es 3/6 = 1/2 = 50%.
Lanzar una moneda: La probabilidad de obtener cara es 1/2 = 50%.
Sacar una bola roja de una bolsa con 5 bolas rojas y 3 bolas azules: La probabilidad de sacar una bola roja es 5/8 = 62.5%.
Tipos de probabilidad:
Probabilidad teórica: Se basa en el razonamiento y la lógica. Se utiliza cuando conocemos todos los resultados posibles y podemos calcular la probabilidad de un evento a partir de principios básicos.
Probabilidad experimental: Se basa en la observación y la experimentación. Se utiliza cuando no conocemos todos los resultados posibles o cuando la probabilidad teórica es difícil de calcular. Se obtiene realizando un experimento muchas veces y observando la frecuencia con la que ocurre el evento.
Probabilidad subjetiva: Se basa en la opinión personal y la experiencia. Se utiliza cuando no hay suficiente información para calcular la probabilidad teórica o experimental.
En el contexto de la gestión de riesgos:
La probabilidad es esencial para evaluar los riesgos y tomar decisiones informadas. Al conocer la probabilidad de que ocurra un evento, podemos:
Priorizar: Identificar los riesgos más probables y centrar nuestros esfuerzos en gestionarlos.
Asignar recursos: Asignar recursos de manera eficiente para mitigar los riesgos más probables.
Tomar decisiones: Elegir la mejor estrategia de gestión de riesgos en función de la probabilidad y el impacto de cada evento.
Hay ciertas herramientas que se suelen utilizar en el mundo del management y que sin duda se pueden trasladar al campo inversionista.
Por ejemplo, el modelo FODA (SWOT en inglés) se enfoca en evaluar fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.
Al examinar cada uno de estos aspectos, los inversores pueden tener una visión completa de la situación y tomar decisiones informadas.
Las Fortalezas y Debilidades se enfocan en los aspectos internos de la inversión.
Las Fortalezas son los activos y ventajas competitivas que la inversión posee, como una ubicación estratégica o características únicas.
Las Debilidades son los puntos vulnerables que requieren atención o mejora, como posibles problemas de mantenimiento o necesidades de renovación.
Por otro lado, las Oportunidades y Amenazas se refieren a factores externos que pueden influir en la inversión.
Las Oportunidades son tendencias o situaciones del mercado que pueden beneficiar la inversión, como el crecimiento económico en la zona o la demanda en aumento.
Las Amenazas son factores que podrían representar un riesgo, como una posible disminución en el valor de la propiedad debido a cambios en la regulación local.
La ecuación riesgo-beneficio, también conocida como ratio riesgo/recompensa, es una herramienta fundamental en el mundo de las inversiones, especialmente en el sector inmobiliario. Permite evaluar la relación entre el riesgo asumido y el beneficio potencial de una inversión.
¿Cómo se calcula?
La ecuación riesgo-beneficio se calcula dividiendo la pérdida potencial (riesgo) entre la ganancia potencial (beneficio).
Ratio Riesgo/Beneficio = Pérdida potencial / Ganancia potencial
Ejemplo:
Si estás considerando invertir en una propiedad en Chile que cuesta $100.000.000 CLP y esperas venderla por $120.000.000 CLP, tu ganancia potencial sería de $20.000.000 CLP. Sin embargo, si el mercado inmobiliario cae y solo puedes venderla por $90.000.000 CLP, tu pérdida potencial sería de $10.000.000 CLP.
En este caso, la ecuación riesgo-beneficio sería: $10.000.000 CLP / $20.000.000 CLP = 0.5
Esto significa que por cada peso chileno que arriesgas, podrías ganar potencialmente dos pesos chilenos.