¿Cómo mejorar el ROI de tus inversiones en propiedades?

¿Cuánto puedes ganar realmente? ¿Cuál es el rendimiento real de tus inversiones? Prepárate para descubrirlo y tomar decisiones basadas en datos reales. Vamos a explorar qué es el ROI y cómo puede ser tu brújula en el universo de las inversiones. Descubriremos cómo mejorar el retorno económico, al optar por oportunidades de inversión con determinadas características.

Una inversión inmobiliaria es rentable cuando el retorno que genera es mayor que los costos y gastos que implica. Para incrementarlo, hay algunas claves que te pueden ayudar en 2024. ¡Toma nota!

¿Qué es el ROI y cómo se aplica a la inversión en bienes raíces?

El ROI (Retorno de Inversión) es el as bajo la manga de los inversores inteligentes. No es solo una métrica, es tu radar financiero, tu compañero de viaje en la travesía de la inversión inmobiliaria. 

Imagina que inviertes $1000 en una propiedad y, después de un tiempo, obtienes $1500 de ganancia. El ROI te dirá cuánto porcentaje de retorno has logrado sobre tu inversión inicial.

Para calcularlo, se utiliza la siguiente fórmula:

Básicamente, te da una idea de cuánto estás ganando en comparación con lo que has invertido. Si el resultado es positivo, estás generando beneficios; si es negativo, estás perdiendo dinero.

En el mundo inmobiliario, entender y maximizar el ROI es clave. No solo te indica la rentabilidad de tu inversión, sino que también te ayuda a comparar diferentes oportunidades y decidir dónde invertir sabiamente. En resumen, el ROI es como el "GPS financiero" que te lleva por la ruta más rentable en tu viaje de inversión.

Conceptos vinculados al ROI en real estate

Rendimiento de alquiler

El rendimiento de alquiler es una métrica esencial para evaluar la rentabilidad de una propiedad de alquiler específica. Se calcula dividiendo los ingresos anuales brutos por alquiler entre el costo total de la propiedad.

Este cálculo proporciona una visión directa de la eficiencia financiera de una inversión inmobiliaria y es un componente fundamental del ROI (Return on Investment).

Un rendimiento de alquiler saludable generalmente oscila entre el 5% y el 12%, pero esto puede variar según la ubicación y otros factores del mercado.

Tasa de capitalización

La tasa de capitalización, comúnmente conocida como "cap rate", es otra herramienta crucial en la evaluación de la rentabilidad de una propiedad de inversión. 

Veamos por ejemplo una propiedad en Chile que cuesta $100,000,000 CLP y genera un ingreso neto de $10,000,000 CLP por año. Para calcular la tasa de capitalización, se divide el ingreso neto de la propiedad ($10,000,000 CLP) por el valor de mercado de la propiedad ($100,000,000 CLP), lo que da como resultado una tasa de capitalización del 10%.

En resumen, la tasa de capitalización es una herramienta esencial para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y es especialmente valiosa al comparar diferentes propiedades y mercados.

Flujo de efectivo

En el contexto de la inversión inmobiliaria, el flujo de efectivo positivo se produce cuando los ingresos generados por la propiedad (como el alquiler) superan los gastos asociados (como impuestos, mantenimiento y hipoteca).

Un flujo de efectivo positivo contribuye a un ROI más alto, ya que implica que la propiedad está generando beneficios. 

Supongamos que un inversionista compra un departamento en Santiago por $100,000,000 CLP. Después decide alquilar la propiedad por $600,000 CLP al mes, lo que resulta en un ingreso bruto anual de $7,200,000 CLP. Sin embargo, la propiedad también tiene gastos asociados, como impuestos, seguros, mantenimiento, etc. Supongamos que estos gastos ascienden a $2,000,000 CLP al año.

Para calcular el flujo de efectivo neto de la propiedad, se resta el ingreso bruto anual ($7,200,000 CLP) de los gastos totales ($2,000,000 CLP), lo que resulta en un flujo de efectivo neto de $5,200,000 CLP. Este número representa el dinero que entra y sale de la propiedad en un año después de todos los gastos.

Es importante tener en cuenta que el flujo de efectivo puede variar de un año a otro y puede verse afectado por factores externos, como el mercado de bienes raíces y la economía en general. Sin embargo, el flujo de efectivo neto es una herramienta importante para evaluar la rentabilidad de una propiedad de inversión y tomar decisiones informadas sobre la inversión.

Costos de mantenimiento y su relación con el ROI

Es importante considerar los costos de mantenimiento al calcular el ROI, ya que proporciona una imagen más precisa de la rentabilidad real de la inversión. Pueden variar dependiendo del tipo de propiedad, su antigüedad y su ubicación. Por ejemplo, las reparaciones, la limpieza, el mantenimiento de sistemas, etc.

Incluir estos costos en la evaluación financiera ayuda a los inversionistas a tomar decisiones informadas y a anticipar gastos futuros que podrían afectar el rendimiento general de la inversión inmobiliaria.

Rentabilidad comparativa

Otro punto muy interesante que los inversionistas expertos valoran es la importancia de comparar el ROI entre dos opciones. Por ejemplo, si inviertes en una propiedad de bienes raíces que produce una rentabilidad del 5%, pero podrías haber optado por otra con una rentabilidad del 8%, el costo de oportunidad sería del 3%.

¿Has colocado la propiedad en la que estás pensando invertir al lado de otras oportunidades de inversión para compararlas? 

¿Cómo mejorar el ROI de tus inversiones en propiedades?

Una vez que hemos analizado diversos conceptos relativos a la rentabilidad de un activo inmobiliario, es momento de ver cómo optimizarlo. 

Anota algunas formas de mejorar el ROI en propiedades:

• Automatiza procesos para reducir costos administrativos.

• Utiliza tecnología para monitorear y gestionar propiedades de manera más efectiva.

• Ajusta estratégicamente los precios de alquiler.

• Mejora y moderniza las propiedades para aumentar su atractivo.

• Diversifica los servicios o amenities para atraer a un segmento de mercado más amplio.

• Negocia contratos y acuerdos de servicios para obtener mejores tarifas.

• Realiza mantenimiento preventivo para evitar costosas reparaciones.

• Busca eficiencias energéticas para reducir los costos de servicios públicos.

• Refinancia préstamos para obtener tasas de interés más favorables.

• Busca opciones de financiamiento con condiciones más flexibles.

• Aprovecha programas gubernamentales que puedan beneficiar tu inversión.

• Solicita la devolución del IVA de tu compra

• Explora mercados emergentes o áreas con potencial de crecimiento.

• Considera la posibilidad de expandir tu cartera de propiedades.

• Participa en programas de desarrollo urbano que puedan aumentar el valor de tus propiedades.

• Implementa estrategias de seguro efectivas para mitigar riesgos.

• Mantente informado sobre cambios en el mercado inmobiliario.

• Diversifica tu cartera para dispersar riesgos.

Cada propiedad y situación son únicas, por lo que adaptar estas estrategias a las circunstancias específicas es clave para el éxito.